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普通のサラリーマンの私が、不動産投資、アフィリエイトなどのお給料以外の副業でお金持ちを目指し、その方法をお伝えするサイトです。

金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れる


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★間取りのトレンド

一口に間取りといっても、 1LDK(洋室)・1LDK(和室)・2DK(和+和)・2DK(和+洋)・2DK(洋+洋)とたくさんの種類があります。


地域などにより需要は変わりますが、都心の物件であれば、今はシングルの方やカップル、新婚さんに人気が高いのが1LDK(洋室)です。


単身者用の1LDKは 35㎡~40㎡ 新婚さんなど二人暮しなら40~45㎡ の1LDKが圧倒的に人気が高いですね。


供給する物件数も不足しています。私も所有していますが、すぐに入居者が決まり家賃も相場より高く取れています。



新婚さんやカップルに最適なのが、2DKタイプですね。


2DK(和+和)タイプは、 ひとむかし前の間取りになります。といいながらも私も44㎡の2DK(和+和)のマンションを所有していますが意外と入居者はすぐに見つかります。


1LDKへ間取り変更のリフォームを考えましたが、私の場合は費用対効果を考えて間取り変更はしませんでした。



若い人は和室よりフローリングの洋室を好みます。同じ洋室でもじゅうたんは嫌がられます。地域の需要と供給の市場調査をすれば、どの間取りが家賃が取れかつ早く入居者が決まるかがわかります。


なかなか素人の方が調べるのは難しいかもしれませんが、インターネットなどで検索すれば、たくさんの物件がでてくると思います。あとは賃貸を専門にされている業者さんの営業マンに聞くのが一番です。


ちょくちょく顔を出し、信頼できる店長さんや営業マンさんを見つけるのが確実かもしれません。


私の場合、自分自身が不動産の営業をしていますので、物件を見るときは常に営業マンの目と、大家さんとしての目で物件や市場動向などを見るようにしています。




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★リフォームの基本

1、第一印象を良くする

リフォームを考える上でのポイント、こつは「第一印象よくする」です。


前職の賃貸営業の経験から言いますと、一つの部屋を案内し、室内にいる時間はほんの数分です。平均すると5分ぐらいではないでしょうか。


たまに、30分ぐらい「あーでもない」「こーでもない」と室内ではなしこむことはありますが、まれです。


ほとんどの入居者さんの内覧時間は、5分だと考えてください。その5分の間に判断します。


そして、その他の数件の物件を比べて、その日に入居申し込みの手続きをする方が多いです。


ゆっくり考える時間を、賃貸の営業マンは与えません。その日に申込みまでする即決営業が基本です。


この賃貸の現場を考えれば、第一印象の大切が理解していただけると思います。


このことを、頭に入れてリフォーム内容を考える必要があります。



2、ターゲットとなる入居者を決める

リフォームを考える上で、もうひとつ考えなければいけないのは、入居してもらう人、どの層を狙うのかを明確に理解する必要があります。


ワンルームひとつをとっても、学生なのか、サラリーマンなのか、女性なのかのターゲットを明確にした方が無駄のないリフォームができます。


たとえば、古く狭い家賃も安いぼろアパートに最新式のカラーテレビドアホンは違和感があります。入居する人もあれば便利でしょうが、なくても平気な人が入居しますので、無駄なお金だといえます。


部屋全体のカラーイメージも大切です。クロスの色合い、床の柄や色なども全体のバランスやイメージを入居してもらうターゲットにより、変える必要があります。



3、家賃設定などの条件を決める

リフォームを考えるにあたり、家賃設定などの条件を先に決めましょう。先のターゲットを決めるとも重なりますが、家賃の設定金額により、所得のレベルが変わります。


たとえば、単身で月々3万円の部屋に住む人と、月々10万円の部屋に住む人では生活レベルがかなり違い、収入もそれに比例します。


20㎡以下のワンルームだと差がつけずらいですが、ある程度の広さのある不動産、部屋であればリフォーム力が問われます。


家賃はただ単に、相場で募集するのではなく、もう一歩先の、「できるだけ早く、高く貸すために」を意識できれば、大家さんとして上級者です。



4、最低限度必要なリフォーム

入居してもらうための最低限度のリフォームとは、クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換。


大家さんにとっては、入居していただくためには、当たり前のリフォーム内容のことです。


きたないクロスのまま放置している大家さんをたまに見かけますが、入居者が決まってからリフォームするのではなく、空き家になったらすぐにリフォームするようにしましょう。入居率が全然違います。


入居者さんは家賃を支払ってくれる大切なお客様です。長く住んでいただくためにもきちんと故障・老朽化した設備の交換はしましょう。


クロス、床、ハウスクリーニング等も清潔な部屋に気持ちよく入居していただくためにも必ずする必要がある、最低限度のリフォームです。


この費用をケチってはいけません。



5、入居率UPのリフォーム―

お金をかけずに、部屋の雰囲気を良くするために、私がよく行うリフォームはプロの業者にまかすリフォームではなく、自分自身でできるDIY、日曜大工です。


自分でするコンセントの交換や、お風呂のシャワー、水道蛇口のハンドル交換などのリフォームです。


キッチンやお風呂を新品に交換できる資金力があれば、する必要はありませんが、少ないお金で、入居率を上がるためには、自分自身でできるリフォームをおすすめします。


水回りの部品交換やコンセントをきれいなものに交換するだけで、部屋の「ぱっ」と見た時の、第一印象はかなり良くなります。ホームセンターで部品や工具を購入し、取り換えを行えば数千円程度しかかからないリフォームですので、ぜひ試してください。


大家さんになるまで、日曜大工などしたことがなかった不器用な私でもできる簡単なリフォームで、しかも費用対効果抜群で、入居率UPの期待できるリフォーム内容ですので、よかったらのぞいてみてください。


仮に効果がなかった場合でもたかが数千円です。なにもしないよりは、いいと思います。



6、家賃UPのリフォーム

こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。


ただきちんと入居者のニーズを把握できればそんなに難しくはないと思います。


家賃UPのリフォームとは、具体的に言えば、、、古い2DKのアパートの間取りを今風のおしゃれな1LDKタイプにリフォームしたり、3点ユニットバス(トイレ、フロ、洗面台が一体のもの)のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。


費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、2DK⇒1LDKにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。



やはり、綿密な市場調査とプロのアドバイスなどの意見も必要です。



市場調査といってもそんなに難しくありません。


自分が所有している不動産の地域が、「単身者需要があるのか」 「ファミリー向きなのか」 「学生需要の地域なのか」 「サラリーマ需要の地域なのか」 などの特性を近くの賃貸の管理や客付けをしている不動産屋さんに聞くだけです。


ファミリーが多い地域に 2DK⇒1LDKにするよりそのままのほうがいいですし、単身者の需要が見込めるなら 2DK⇒1LDKにリフォームし、高収入の単身者向けにリフォームすれば家賃がUPする可能性がでてきます。



地域特性にあったリフォームが家賃UPのこつです。



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★狭い旧タイプワンルームマンションのリフォーム

―旧タイプのワンルームマンションのリフォーム術―

購入価格を安くし、高利回りを確保しようとするとどうしても築年数の古い不動産に狙いが定まってきます。


築年数が古くなればなるほど、今のニーズとは離れた間取りや広さ、設備などの不動産になってきます。


3点式ユニットバスは当り前で、13~18㎡と狭いタイプの間取りも多く存在します。しかもベランダすらなかったり、ベランダはあるものの給水の設備がなく洗濯機が設置できず、コインランドリーを使わないといけないワンルームマンションも多数あります。


多くの不動産投資本ではこれらのマンションには「手を出してはいけない」と書かれていると思いますが、高利回りを確保するためには、あえて挑戦する価値はあると考えます。



私が所有する、2件目の不動産ですが、まさに旧式ワンルームマンションです。三点ユニットだけでなく、ベランダに給水がなく、洗濯機が設置できないマンションです。


ただ立地条件が良いことと、安く購入できたため家賃設定も低く抑えることもできますので、空室の心配はしていませんが、やはりいまどき洗濯機がおけないワンルームはないだろうと思い、大規模なリフォームをすることにしました。



ベランダに給水管を室内から延長し、ベランダへ給水設備を設置するリフォームも検討しましたが、室内の広さが6.8帖ありましたので、ユニットバス横の室内に洗濯パンとクローゼットを新設することにしました。



リフォーム費用は大工工事とクロス、クッションフロアー(CF)の全面張替えで約20万かかりました。最近の募集条件では、旧式ワンルームマンションでは敷金・礼金を多く取れませんので、大きな出費にはなりますが、入居者さんが早く見つかればすぐに回収できる金額ですので、必要経費と考えています。


少しの工夫とリフォーム費用を使うだけで、空室の問題が簡単に解決します。古いワンルームでも創意と工夫で立派な満室経営です。



実際に、このリフォームを完了してから一週間と待たずに入居者が決まりました。



古くても狭くても早く、高く入居者確保ができます。


それと、防犯面を考えて、カラーテレビドアホンとピッキングに強いと言われるディンプルキー、新設した室内洗濯パン前にロールカーテンを設置しました。



今の時代は黙っていても入居者さんが集まる時代ではありません。大家さんの努力なしには、満室経営は難しいと思いますので、購入する時も注意が必要ですが、購入後の募集条件やリフォームなども大切です。




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★費用対効果の高いリフォーム

費用対効果高いリフォームとは、

ずばり、お金をあまりかけずに、部屋の印象がよくなり、入居率UPと家賃UPができるリフォームのことです。



プロの職人さんや業者さんにお願いすると、簡単なリフォームだけで、人件費や手間賃だけで、数万円する場合もあります。自分でできることは、できるかぎり自分でする!



私も、昼はサラリーマンをしておりますので、時間的な制限と、技術的な問題とがあり、できることは限られていますが、すこしの手間と工夫で入居率UPと家賃UPは可能です。



私自身いままで、DIY、日曜大工など一度もしたことが無いような人でしたので、費用を安く抑えるために、ペンキを買ってきて、自分で塗装する。ということができません。。。



私が、おすすめするのは、そんな私ですら、ドライバー一本あれば簡単にできるリフォームのことですので、DIY、日曜大工が苦手な方でもできますのでご安心ください。



自分自身で、簡単にできるリフォームは意外とたくさんあります。


部屋を一度見渡してみて、汚れている箇所や部品を見つけて、サンプルのために取り外したり、写真を取って、近くのホームセンターで、新しい部品を購入し取り付けるだけです。



大家さん業をはじめてから、ホームセンターに行く回数が増えましたが、ぜひ活用してみてください。



私がどの物件(部屋)でもやっているのが、スイッチ、コンセント類の交換です。


私が購入している不動産は築年数の古い物件が多いので、いつもスイッチ・コンセント類は古びた、茶色のコンセントや汚れが目立ったものが使用されています。


今のスイッチ類は白やベージュを基調とした、シックな明るいイメージですので、せっかくクロスをきれいにしても、スイッチ類が古いタイプのものだと、部屋の印象が悪くなりますので、私は必ず交換しています。



たったこれだけで、パッと見たときの部屋の第一印象が変わります。



あとは、お風呂(UBユニットバス)やトイレ、キッチンなどの水周りを入れ替えたりすると、かなり大がかりなリフォームになり、費用も高額になります。まだまだ使用できそうであれば、そのまま使用し、



見た目の印象を良くするために、蛇口の交換や、シャワーヘッド、便座の取り換えなど一部を新品に取り換えます。



もちろん、ホームセンターで購入し、自分で簡単に取り換えができるものばかりです。



入居希望者は全体の印象で部屋を決めます。細部まで見たり確認する方は少数です。その全体の印象を明るく、きれいにするためにこの細かい部品の交換が生きてきます。



賃貸の営業の経験上、部屋を入居希望者が見る時間は、ほんの数分です。このたった数分で入居してくれるかどうかが決まってしまいますので、玄関を開けたときの第一印象がかなりのウエイトをしめる重要な部分です。



水周りのこのこまかい部品交換は、その第一印象を良くするためのリフォームだと思って下さい。かなりイメージがかわります。



それと、ひとり暮らしの女性や、新婚さんなどをターゲットにする場合は、できる限りテレビドアホンをつけるようにしています。

これも、取り付けたからと言って、家賃がUPできるものではありませんが、女性の目線でリフォームを考えると必要なアイテムになります。



これも、ホームセンターで15,000円から売っています。ただ、ドアホンの場合は現在の配線状況を確認してからでないと、自分自身での取り付けが難しい場合があります。よく調べてから、自分で取り付けるのかを検討してください。



取り付け方がよくわからない場合や、取り付けが難しいそうな場合は、商品だけ自分で安く購入しておいて、リフォームのついでに取り付けだけ、プロにお願いするという手もあります。



これ一つのためだけに取り付けを頼んでしまうと、割高な工賃をとられますが、もののついでということでお願いすれば、安く取り付けてくれますし、場合によっては、「ただ」で取り付けてくれる場合もありますので、一度だめもとでお願いしてみてください。




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★リフォームをする前に賃貸の現場を知る

ここからが最重要ポイントですが、何のためのリフォームかを明確にすることが一番重要です。


以前は私は賃貸不動産の営業をしていましたので、現場のことをよく知っています。入居者さんがどのようなプロセスで部屋を決めるかを見てきました。


その経験をお話させて頂くと、実際の賃貸不動産の現場では、お客さんを案内するときは、条件などを聞き取り、3件前後の物件まで、しぼりこみ案内に出かけます。


そのときに、いち物件につきだいたいの内覧時間は5~10分ぐらいです。たったのこれだけです。そんなに細部までチェックするお客さんは稀です。そうです、ほとんどの入居者は第一印象で決めているのです。



大家さんとして、安定した満室経営をしたいのであれば、特に第一印象のよい部屋、リフォームを心がける必要があります。



それともうひとつ大切なことは、長く住んでもらうことです。そうすることにより安定した収益が確保できます。ただ見た目をきれいにするリフォームだけではなく、生活動線や設備交換などを考え、住みやすいリフォームを心がけましょう。




お金をたくさん使い、プロの職人さんや業者さんに頼めば、だれでも完璧なリフォームは可能です。入居者のニーズとぴったりあったリフォームさえすれば、空室に頭を悩ますこともなくなると思います。



しかし、資金的な問題もあり現実は資金をリフォームばかりに投資できませんし、無駄なお金を使えば、収益性が低下し、なんのための不動産投資をしているのかすらわからないぐらい無駄になります。



リフォームはあくまで、入居者を確保するためのものです。費用対効果を高め、次の不動産購入へ資金を効率よく投資するためにも、無駄なお金を使わない、リフォーム力を身につける必要があります。




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