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★リフォームのこつ

不動産投資を成功させるためにはリフォームは重要なウエイトをしめます。大家さんにとって、ただ不動産を所有しているだけでは、家賃は手に入りません。



人に貸して初めて家賃がもらえます。人に貸すためには、入居者ニーズにあったリフォームが必要不可欠です。



ただ、リフォームといってもどんな改装をすればよいのかなど新米大家さんにとっては頭を悩ますところですし、わからないことがたくさんあると思います。



私が不動産で実際におこなったリフォーム内容をご紹介します。



リフォームはあまり難しく考えなくても大丈夫です。自分が部屋を探したときのことをイメージしてください。壁のクロスが汚れていたり、床が傷だらけだったり、キッチンが油汚れでべとべとしている部屋をみて、「住みたい」 と思うでしょうか。



自分自身で「住みたい」と思うようなリフォームをすれば大丈夫です。あとは費用対効果を事業として採算の合う金額に抑えるだけです。





リフォームには2種類の方法があります。

 ①入居してもらうためのリフォーム
 ②家賃をUPするためのリフォーム


①入居してもらうためのリフォーム

ですが、必要最小限のリフォーム内容になります。クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換。大家さんにとっては、入居していただくためには、当たり前のリフォーム内容のことです。



②家賃をUPするためのリフォーム

こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。


ただプロのアドバイザーやパートナーなどの協力を得ながら、進めばそんなに難しくはないと思います。



家賃UPのリフォームとは、具体的に言えば、、、

古い2DKのアパートの間取りを今風のおしゃれな1LDKタイプにリフォームしたり、3点ユニットバス(トイレ、フロ、洗面台が一体のもの)のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。



費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、2DK⇒1LDKにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。



やはり、綿密な調査とプロのアドバイザーなどの意見も必要かもしれませんね。



私が初めて手に入れた、約2年間も空き家で放置された競売不動産だったので、すごい荒れようでした。



しかしリフォームをすれば、見違えるほど変わります。リフォーム前の面影、痕跡すらなくきれいにリフォームが仕上がりました。


・内装工事
クロス・床CF(クッションフロアー)全面張り替え
和室畳、新調
ふすま全面張り替え

・設備工事
トイレ一式交換
洗面化粧台交換
レンジフード(換気扇)交換
洗面用電気温水設置
キッチンガス湯沸機交換
ガラス一枚交換

・ホームセンターにて自分でリフォーム
コンセント、スイッチ類 一式交換
キッチンライト交換
蛇口、シャワー、付属品 一式交換
網戸交換
インターホン交換
カーテンレール、蝶番 一式交換

総額48万円ぐらいに収まり、ほぼ新品同様のリフォームができました。部屋の室内はリフォームによりきれいにできます。


投資用不動産を検討する際は室内の設備に目を奪われないように、立地や周辺環境など自分では変えることのできない条件により注意と意識を向けてください。



競売にて2年間も空き家で放置されて物件だったため、人に貸せる必要最低限度のリフォームにするだけでかなりの金額がかかりました。



ただクロスや床をきれいにするだけではなく、コンセントやスイッチ類をホームセンターで購入し自分で取り付けるなど、リフォーム費用を抑え、細部までこだわったリフォームを心がけました。



自分でできることは自分でリフォームし、費用負担をできるだけ少なくするように工夫をしています。




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