金持ち父さんを目指す－お金と自由を手に入れる

★大家さんの落ちやすいワナを知る②

⑤家賃滞納の落とし穴

大家さんの大きな問題のひとつでもあり、一度滞納をされてしまうとなかなか簡単に解決できないのも事実です。しかし、実は私自身滞納の問題はそんなに心配していません。それは解決方法を知っているからです。


完璧ではありませんが、いくつかの解決方法はあります。

1、家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする

2、入居審査を厳しくする

3、管理会社に管理を任せる

4、家賃保証会社に加入する

以上の解決方法が考えられます。



1、家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする

家賃を高く設定すれば、それだけ所得の高い方しか住めませんので、必然的に滞納は少なくなる傾向にあります。


しかし、家賃相場や間取りなどにより無理に高く設定すれば、誰も借りてくれなくなりますので、あくまで、リフォームなどにより、付加価値をつけての家賃上昇でなくてはなりません。


敷金・礼金、保証金を相場とかけ離れない程度に高めに設定するのも一つのアイデアです。


あくまでこれも一般論ですが、まとまったお金をきちんと貯蓄できる人は、お金に対していい加減ではなく、きちんと支払ってくれる可能性が高くなります。


ただ、私の場合リフォームにより家賃を高めに設定するというより、空室率を少なくするため、すぐに入居者が決まるリフォームを心がけています。


どうしても、リフォームにお金をかけてしまうと、不動産にほれ込んでしまい、家賃や礼金などの募集条件を高く設定したくなりますが、入居者が2ヶ月も3ヶ月も決まらないような条件ではせっかくのリフォームももったいないです。


私の場合は、ほかの物件・ライバルより、きれいにリフォームをし、相場家賃でより早く入居者を決める。ように心がけています。



2、入居審査を厳しくする

審査を厳しくしすぎると、なかなか入居者が決まらないというジレンマに陥りますので、ある程度の基準を決めればＯＫです。

私の場合ですが、

1、入居者の年収を確認するための　源泉徴収票のコピー提出
2、入居者の在職確認
3、入居者の住民票提出か免許証のコピー提出
4、顔写真の提出
5、保証人への意志確認
6、保証人の印鑑証明提出
7、保証人の住民票提出か免許証のコピー提出

以上の審査をしています。


実際に、入居者の職場に電話し在職確認をしたり、保証人さんへ電話し、保証人になる意志の確認など、電話一本で簡単に確認できます。



このたった一本の電話だけで、滞納のリスクはだいぶ変わると思います。



管理会社に任せずに、不動産を自分で管理し、自分で募集をする場合はこれらの作業を自分自身でしなくてはなりません。



私は、昼の仕事で不動産の営業をしておりますので、仕事の延長のような感じですし、営業で見ず知らずのところへ電話したり、訪問したりすることに抵抗を感じませんが、一般の方は、このへんのところに抵抗を感じたり、仕事が忙しく時間がない方は、管理会社に一任するほうがいいかもしれません。




3、管理会社に管理を任せる

大家さんとして、一番楽な方法は管理会社にすべてを任せることです。不動産の管理や入居者募集などの業務を手数料を支払い、管理会社にすべて任せるのも方法だと思います。


特に、本業であるサラリーマン・ＯＬ・主婦の仕事が忙しい人は必然的に、自分では管理ができませんので管理会社に一任することになります。この場合、入居者の家賃はいったん管理会社に振り込まれ、管理料金を差し引いた金額が大家さんに振り込まれます。


もちろん、滞納やトラブルなどはすべてプロの管理会社が対応しますので、心配はありません。費用とのバランスを考えて決断してください。


管理料金の相場は、総家賃の5～8％です。入居者募集する際は別途、家賃の1～2か月分の費用が必要になります。

※大阪地方の相場や慣行ですので、地域が違えば若干の差があります。



4、家賃保証会社に加入する

一番安全な方法かもしれません。

家賃保証会社とは、滞納された場合、家賃を入居者の代わりに支払ってくれる会社のことです。


大家さんとしては、滞納されても保証会社から家賃が振り込まれますので安心です。あとは、保証会社が入居者や保証人から家賃を取り立てます。


大家さんとしては、すでに家賃は振り込まれていますので何の心配もありません。


保障の内容によりますが、この保証会社と契約するための費用は、2年更新で家賃の半月～１か月分です。次の更新時は家賃の15～25％と費用は安くなります。


※一般的な費用です。保証会社により補償内容や家賃の振り込み方法などが異なります。



私の場合は、敷金を取らない代わりに、この保証会社加入を絶対条件にしています。


加入費用は、入居者負担として募集する際に条件を付けていますので、大家さんとして負担はゼロです。


しかも、保証会社自体が誰でも加入できるわけではなく、簡単な審査をしていますので、自分自身で審査する手間も省けます。


私の場合ですが、２件ともこの保証会社加入を条件し、費用も入居者負担で募集しましたが、加入自体には抵抗はないようですが、この費用負担を２件とも嫌がられました。


１件は、敷金をゼロに設定していましたので、敷金を１０万あずかることを条件に、保証会社の加入自体をやめました。


加入を取りやめた理由としまして、きちんとお勤めで年収も高く、保証人の方も常識人できちんとお勤めであったこともあり、滞納のリスクは極めて低いと判断し、礼金プラス敷金10万で保証会社の加入を取りやめました。


約2年半ほど、入居していただいていますが、滞納はもちろん、トラブルなども一切ありませんし、家賃が遅れたことももちろんありません。


２件は、入居者を紹介していただいた不動産屋さんが、きちんと入居条件を説明しておらず、入居が決まってから、あとで、保証会社の費用が発生することを入居者さんへお伝えしたみたいで、入居者さんが聞いていないということで、費用の支払いを渋りました。


営業マンのミスということもあり、不動産屋さんに支払う、手数料を相殺し、大家である私と、不動産屋と折半で、保証会社の加入費用を支払いました。


私のミスではないので、本来は折半にする必要はなかったのかもしれませんが、賃貸の入居者さんを紹介してくれる、不動産屋とは長いおつきあいになりますので、数万円の費用であれば、支払ったほうがよいと判断し、折半にしました。


保証会社加入は、入居者の状況などを考慮し柔軟に対応するようにしましょう。絶対的に加入しなければいけないものでもありません。


ただ、加入しておいたほうがいいことは事実ですので、できるだけ保険だと思い加入を検討してください。


新米大家さんには、聞きなれない言葉ですが、保証会社の条件や概要は賃貸を仲介している不動産屋であれば、数社の保証会社と提携していますので、保証ないような、滞納時の対応、振り込み方法、費用などを確認して下さい。


ただし、この保証会社にも、いろいろな会社がありますので、あまり資金力のない会社だと、保証会社自体が倒産していまうと、なんの保障にもなりませんので、ある程度信用ある会社を選択してください。




⑥入居者トラブルの落とし穴

私自身が大家さんとして、入居者トラブルは一度もありません。しかし仕事がらいろいろなトラブルを見聞きしてきました。


一番多いのが、入居者のマナーに関することです。夜中の騒音、ペット禁止のマンションで飼っている。共用部分の使用方法などです。


区分所有マンションの場合、管理会社や管理組合に頼めるものは頼むとして、夜中の騒音などは大家さん自ら注意をしなければいけません。


単発的なものであれば、いちいち注意をする必要はありませんが、連日連夜夜中に騒音を立てられればたまったものではありません。



最初は口頭で優しく注意を促し、手紙などの書面で注意をすると効果的です。実際に目で読むと普通の神経の持ち主の人であれば、問題は解決します。


それでも、やめないような人間であれば、周りの迷惑もありますし、一棟ものマンション・アパートの場合善良な入居者さんに退去されたら最悪です。


大家さんとしてきぜんと注意を続けましょう。しつこく、しつこく、ねちっこく注意を続けます。不良入居者は退去をしてもらった方が良い場合が多いので、退去してもかまわないぐらいの気持ちで注意しましょう。


退去されるのいやだと思いながらの注意では、弱くなってしまいます。きちんと言うべきことは言わないとのちのち、大きなトラブルに発展する可能性もあります。



⑦維持管理の落とし穴

区分所有マンションの場合、毎月管理・修繕積立金とし徴収されていますので、プロの管理会社が大規模修繕の計画を定期的に行ってくれます。


しかし、一棟ものマンション・アパート、一戸建てを投資用不動産として所有している場合は、自分自身で建物管理、修繕の計画を考えなければいけません。


中古物件を購入の場合、前所有者が修繕の記録を残していればいいのですが、ほとんどの物件は期待しない方がよいでしょう。


水道タンクの清掃、屋上防水、外壁塗装、共有廊下、エントランスの張り替え塗装など修繕計画だけでたくさんの項目があります。


修繕計画は、不動産管理会社などに相談して決めてもいいと思いますが基本的には、信頼のできる、専門家に相談するのが一番です。


決して営業マンに相談はしないでください。


大家さんは、不動産を購入することがゴールではなく、スタートラインであることをしっかりと意識しましょう。


築年数が経てばたつほど、修繕費はかさみます。毎月の家賃収入の10％ぐらいは修繕費として積み立てておきましょう。


入居率ＵＰと家賃を維持するためには、清掃の行き届いた管理と定期的な修繕は欠かせません。きちんと将来に向けて費用を計算しておきましょう。





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