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★大家さんの落ちやすいワナを知る①

大家さんが落ちやすい 「ワナ」 についてお伝えします。この落とし穴に落ちないように気をつけて下さい。大家さん業はあくまで、ビジネスと考えて行動しましょう。



①物件価格の落とし穴

不動産をいろいろ見ているうちに、購入希望の物件が、どうしてもほしくなってしまい、利回りなどの数値化した購入基準を無視して、購入を決めてしまう人がいますが、大家さんを成功させるためには、この購入価格がすごく重要になります。


住宅ローンで高値で購入してしまい、10年後の現在、ローン残債と売却価格が合わず、売却すらできな状況の人を見かけます。


こうなる毎月の返済もしんどいのに売却もできない、八方ふさがりの状態でどうすることもできません。10年間も高い金額で返済を続けた結果がこれでは悲しすぎます。


家賃収入を得ること目的に投資する大家さんは、この購入物件価格に細心注意を払う必要があります。


物件価格は、不動産相場を基準に決めれれていることが多いですが、あくまで相対取り引きで、売主と買主が合意すれば売買は成立します。



相場より高い値段で購入することも、安く手に入れることも可能な世界です。



それと、ここでもうひとつ注意してほしいのが、相場より安いという理由だけで、大家さんは不動産を購入してはいけません。



あくまで、家賃収入が安定して確保でき、収入と物件価格を計算し、基準にある純利回りが確保できる不動産のみを購入すべきです。



これが、物件価格の落とし穴です。高値で購入することだけは避けましょう。



②利回りの落とし穴

物件購入の基準でも書きましたが、まずは表面利回りと純利回りの違いを知ることが基本ですが、利回りも実際に家賃が入ってこその利回りです。


家賃が高めに設定されていたりリフォーム代などの必要経費が計算と違ったりすれば、意味のない利回り計算になります。


この利回りの落とし穴を避けるには、きちんとした家賃相場の把握と、リフォームの工夫が必要になります。それと一番重要なのか③空室率の落とし穴と連動しますが、入居者が安定して確保ができて初めて、家賃収入が手に入り、利回りが確定します。



③空室率の落とし穴

物件を購入すれば、すぐに大家さんの仲間入りできるわけではありません。大家さんとしてスタートするには、入居者さんから家賃をいただいて初めて大家さんと胸を張って威張れます。(笑)


立地選びの失敗、家賃設定、リフォームの失敗、などなど空室の原因を上げればきりがありませんが、大家さんとしての成功は物件を購入する前に8割は決まります。


入居ニーズのないところの不動産を購入し家賃をいくら下げても満室にはなりません。


逆に、すべての好条件をそろえても100%の入居率も存在しません。


ある程度の空室率を購入前から計算にいれて資金計画を立てることをおすすめします。



私の場合は、10%ぐらいを年間の空室率として、資金計画を立てています。立地条件や不動産の条件によりパーセンテージは変化しますが、都心の便利な立地であれば10%も空室率を計算にいれておけば、まず大丈夫です。



空室率の落とし穴とは、購入時空室のことなど考えずに資金計画してしまうことにあります。大家さんをしていく上で、空室はかならず 「でるもの」 としてあらかじめ計画しておきましょう。



④リフォームの落とし穴

リフォームを極めるページや効率のよいリフォームページでリフォームのこつをお伝えしていますが、ただ費用をかけてリフォームをすればいいものでもありませんし、お金をかけずにリフォームをしてしまうと、入居者が見つからないという最悪のパターンになります。



リフォームをするポイントはあくまで、入居者確保と家賃UPの二つを目的に行います。



資金を効率よく、次の投資に使うためにも、こだわり過ぎてお金を使いすぎないように注意して下さい。



入居者のニーズは地域やターゲットとする年齢などにもより、変化しますので、的確なリフォームを心がけましょう。


入居者のニーズを把握するためには、やはり現場をよく知る賃貸の営業マンと話をするのが一番です。彼らは、毎日売上のノルマに追われ、入居者を紹介すればすぐに契約できる物件を求めています。毎日、毎日お客様である入居者さんと話をしているのは、やはり現場の営業マンです。



家賃設定などの入居条件もそうですが、間取り変更や設備の入れ替えなどのリフォームを考える時も営業マンに入居者のニーズを聞いておきましょう。




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