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★不動産投資の出口戦略を考える

私の不動産投資に対する考え方で、「収益性をより重視すべきだ」といつも言っております。


以前、質問で


「収益性を重視すべきなのは、区分所有マンションだけで、一棟ものアパート・マンションなら資産性も加味した方が出口戦略として良いのではないか」


といわれたことがあります。


私の考えをいいますと、収益性重視に区分所有も一棟ものもありません。



収益を得るために不動産を購入するのであれば、収益を第一に考えるべきです。あくまでその先に出口はあります。



出口、将来ばかりを気にして本当に大切なものを見失っている方や、迷いすぎて、結局は決断できない人をたくさん見てきました。



先の将来なんて誰にもわからないものです。誰にもわからないことを心配するより、今出来ることを一つひとつ積み重ねることが大切だと思います。



今日資産でないものが、将来資産になるとは思えませんし、私なら今日資産になる不動産を探し手に入れる方法を考えます。



利回り15%の区分所有マンションと利回り10%の一棟ものアパートがあった場合、いろいろな諸条件にもよりますが、基本的には利回りの高い方を選びます。




余談ですが、、、

不動産営業の仕事をしていると、本当に決断できない人を見ます。


慎重に考え、調べるのはいいことですが、本物の資産は、その間になくなっています。


あなたが考えている間にその不動産の価値を知る人が決断をしすでに手に入れるべく行動を起こしているからです。


それと、自分の予算に固執するあまり、たった1,000万の予算アップで、土地も広く、立地も便利な不動産を手に入れるチャンスがあるのに、見逃す方がいます。


自宅を購入するならまだ理解できますが、投資用、収益不動産を手に入れるのに予算にこだわる必要はありません。融資がおりるのであれば多少の予算は気にしなくてもいいと思います。



注意すべきことは、チャンスが目の前に現れたときに、手に入れる準備を常にしておくことです。


準備をしている人のところにだけ、本物の資産が手に入ります。これはプロの営業マンとしての意見です。


私達、不動産の営業マンの仕事は、ものを売る営業ではありません。


情報を提供するのが仕事です。よい情報を提供しても決断するのはお客自身です。


私は押し売り的な営業をしません。事実のみをお伝えし、判断をしてもらいます。



収益不動産で出口より大切なものとはなんだと思いますか?



不動産投資で一番大切なものはなんだと思いますか?




私は、 「キャッシュフロー」 これに尽きると思います。



キャッシュフローのみを目的に投資をしてもいいと思います。



キャッシュを生むものを資産と定義するならば、いくら資産性が高い不動産でも、毎月プラスのキャッシュが入ってこなければ、ただの負債です。



管理費、修繕費、税金、返済金、金利などの必要経費を支払ったあとに残る収入がプラスになるような不動産でなければ、投資をする意味がないと思っています。


将来ではなく、今すぐにプラスのキャッシュを生む不動産を探し手に入れましょう。


株や債権などの紙の資産では得ることが難しい、この毎月安定したプラスのキャッシュ(家賃収入)を活かして再投資すれば、資産が次の資産を購入する手助けをしてくれます。


言葉では簡単ですが、実践するのでは大違いです。


私は先に手に入れた、二件の不動産からのキャッシュと給料からのお金で、3件目の不動産を購入しました。


条件さえあえば次の不動産も購入したいと思っています。


給料のみで投資用資金を作るのと、不労所得と給料所得をあわせるのでは、まったく 「スピード」 が違います。


私自身、こんなにも早くに4件の不動産が手に入るとは思っていませんでした。


これが、「キャッシュフロー」 の持つ 力です。




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