金持ち父さんを目指す－お金と自由を手に入れる

★落札金額予想の方法とは

落札金額を予想し入札価格を決める方法ですが以下の三通りの方法があります。


最近の不動産競売市場は、相場や状況が変化していますのできちんとした市場調査が必要ですが、落札金額を決める方法として


①過去の競売事例を参考にして決める方法

去年の落札金額など過去の競売の落札価格を目安にして、落札金額を予想する方法。



②収益性を基準にした収益還元法

家賃相場から収入を確定させて、利回りを逆算して収益性を基準にして入札価格を決める方法。



③通常の売買事例の取引価格を参考にして決める方法

通常の取引金額を調べ、その価格から入札金額を決める方法。



大きく分けて３つの方法がありますが、私の場合自分が入札するときは、収益用の投資ですので、②の収益還元法を基準にしています。


あくまで収益を目的として不動産を購入しておりますので、②を参考にするのが基本です。



転売を目的とする業者さんは③を基準にします。



この３つの方法と市場調査の結果で落札予想金額を総合的に判断します。あくまで競売不動産は個々の物件により状況が違います。



①過去の競売事例を参考にして決める方法

競売の過去の事例を参考にする方法は、過去のデーターをきちんと保存しておくとより緻密な計算ができます。


ただ裁判所などが運営しているホームページで、過去の結果が一覧で表示されていたりしますので、大体の数字は出ますので、より入札する物件に近い条件の過去事例を参考にします。


私の場合、大阪市内の競売物件に関してはより緻密なデーターを毎回保存していますので、より正確な数字がでます。


区分所有のマンションで、戸数の多いマンションですと同じマンションの過去の事例があったりしますので、より予想しやすくなります。



同じ、マンション内でそんなには事例がない場合でも、近くの同じような物件で調べていきます。



より正確な状況を判断したければ、通常売買の物件や過去の競売物件を調べて、実際に物件を調べることをおすすめします。


実際に物件を調べれば調べるほど、経験値が上がりますので、たくさんの物件を見れば見るほど、判断が早くなり、良い不動産、悪い不動産の目利きができるようになります。


不動産は一日にしてならず、、です。10件や20件程度見ただけでその気になってはいけません。　一生に一度の買い物である、家（自宅）を買うのに3・4件見ただけであっさりと契約をして、ローンを組む人がいますが、私には信じられません。


投資家を目指すのであれば、収益を生む不動産を見極めなければ多額の借金を抱えるリスクがありますので、経験を積むこと自体がリスクヘッジになります。



その時間を惜しまず投資しましょう。




②収益性を基準にした収益還元法

まずは相場家賃の把握が大切です。この数字が間違っていればすべてが間違いになります。きちんとした家賃の把握が必要不可欠です。


インターネットで簡単に調べられますが、最終的な判断は最寄り駅の賃貸屋さんに物件の間取りなどの詳細を伝え、聞くのが一番です。


最初の段階では、インターネットなどで間取りや築年数、駅からの距離などで入札を予定している不動産により近い条件の物件を探し、家賃帯を調べるだけでもある程度は相場が把握できます。


何十件も調べれば、大体の相場観が見に付きますので、その数字を参考に収益性を判断します。



（月額家賃　－　管理費・修繕積立金）×　12ヶ月　＝年間実収入　÷　利回り　＝　入札金額

例えば、予想家賃が８万、管理費・修繕積立金　10,650円

　80,000　-　10,650　＝　69,350　×　12　＝　832,200　（年間実収入）

　832,200　÷　15％　＝　5,548,000



総購入費用が5,548,000で収まれば、純利回りで　15％が確保できます。



私の考えですが、築30年以上の物件は出来るだけ早くに投資資金を回収したいと考えますので、15％ぐらいの利回りは確保したいところです。



もう少し築年数の新しい不動産だと純利回りを12％ぐらいで計算しても良いと思いますが、リスクヘッジの一つだと考えて利回りは高めに設定しています。


トータル　\5,548,000　の諸経費を逆算して入札価格を計算します。


個々により諸経費は違います。


こんな感じで収益から入札希望価格を算出する方法もあります。




③通常の売買事例の取引価格を参考にして決める方法

過去の通常売買事例ですが、プロで有れば過去のデータを簡単に知れべられますが、普通の一般の方は難しいかもしれません。


あくまで、プロの業者さんが転売を目的に入札する場合の目安になります。


リフォームして再販売時の価格を把握し、そこから税金や手数料などの必要経費と利益を計算し入札価格を決めます。



一般の人には、あまり使用しない方法かもしれません。



転売価格を予想したとき、築30年以上のマンションは敬遠されることがあります。


あまり良い値段では売れないかもしれません。


私の個人的な考えですが、キャピタルゲイン目的の転売はおすすめしません。


あくまでインカムゲインの家賃収入を目的に投資をすべきだと思います。


所有している限り、入居者がきちんと確保できる限り、家賃収入を得られます。


転売すれば、一時期の利益で終わりますし、そのわずかな利益に対して40％以上の税金がかかります。


ただし物件を増していく中で、転売をすることにより、より大きな効率の良い投資ができるなどの条件が整えば、転売することも視野に入れてもいいとは思います。




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