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★通常売買での購入方法①

通常の売買にて不動産を購入する場合の注意点や成功させるための、ポイントなどをお話します。
 ※通常売買とは、不動産屋を通して購入するいわゆる仲介という取引です。


―①資金計画―

不動産投資を始めるために、まずなにをすればよいかと言えば、物件をさがすことより先に資金計画をたてることが必要です。一生懸命物件を探しても、購入資金がなければ、結局は手に入りません。


不動産の営業の仕事をしていますので、自宅用で一戸建てやマンションがほしいと一生懸命探すのはいいのですが、自己資金や住宅ローンなどの資金計画をまったくしない人がたまにいます。


住宅ローンを使用する場合は、まず年収、勤続年数、会社名、その他の借り入れなどをチェックし、ローンが通るのかどうかを先に調べます。


そうしないと、ほしい不動産が見つかっても手に入らなければ、いままでの苦労が水の泡になりますので、投資用不動産を購入するときにも同じように、資金計画をしっかりとたてる必要があります。


投資用不動産を購入する場合も、基本的には同じです。まずは、自分にはどのくらいの不動産が購入できるのかの目処をたてましょう。


現金で購入するのか?、自己資金の現金はいくらあるのか?、いくらぐらいまでローンが組めるのか?それにより、いくらぐらいの不動産を探せばいいのかがわかってくると思います。


ただ、最初の段階で、ローンを組む場合は融資が下りるのかどうかなど決定できるわけではありませんので、ある程度の目処を立てましょう。


現金購入の場合は心配ありませんが、融資をうけるのであれば、しっかりと不動産仲介会社の営業さんや銀行の営業マンに相談をしましょう。




―②物件の選別―

ある程度の購入できる総額が決まったと思いますので、次は、どんな物件を購入するのかを決めていきましょう。


次の段階として、まずすることは地域を絞ることです。


自宅用不動産にしろ、投資用不動産にしろ、購入するエリア、地域を絞ることが成功の近道です。


なぜなら、不動産は地域により相場や流通している不動産がまったく違うものですので、プロの私でも、知っている地域以外の相場を聞かれてもさっぱりわかりません。


相場を把握できていないと、その不動産が安いのか高いのか、入居者ニーズが強いのか弱いのか、など投資を成功させる重要な部分が理解できません。


地域を絞り、その地域に集中することが不動産投資の成功への第一歩です。


地域が決まりましたら、入居者のターゲットが単身者用不動産なのか、ファミリーなのかなどの大まかな条件を決めてもいいかもしれません。


ただ、私の場合、細かい条件は出来るだけ決めないようにしています。


例えば、築10年以内の不動産、駅まで10以内、一室に付き20㎡以上などなど、細かな条件を設定することは簡単ですが、その条件をクリアーする物件はほんとうに存在するのでしょうか??


たとえ、存在してもすごく高額な不動産になってしまい、本来の目的である「キャッシュフローを得る」(もちろんプラスの利益です。)を達成できるかどうか疑問です。あくまで、目的は 「プラスの家賃収入を得る」 ということを、もう一度確認しましょう。


くどいようですが、、、不動産を手に入れることが目的でしょうか? 家賃収入により、プラスのキャッシュフローを得ることが目的でしょうか?再確認してください。


資金計画の段階で、実はどの程度のローンを組むのか、自己資金はいくらか? などの条件により購入する・できる不動産の価格はある程度決まっているはずですので、その範囲で、地域を絞れば膨大にある不動産の中から、自分が手に入れるべき不動産は自然と決まってきたりします。


物件を探すページにて、私も使っている優良サイトを紹介しています。


たくさんの不動産を見ることが成功への一歩です。


家賃相場を知る ページにて、賃貸サイトを紹介しておりますので、家賃相場を調べるのにお使いください。



―③不動産を探す―

資金計画と物件の選別が終われば、自分がほしい不動産がどんなものなのかのアウトラインが見えてきたと思います。あとは、実際の不動産を探すだけです。


探すといっても、最初の段階ではインターネットや新聞の折込チラシ、ポストに投函される宅配チラシなどを見る程度でもいいです。


実際の不動産の前に行って見ることももちろん重要ですが、このチラシを見ることも同じぐらい重要です。たくさんのチラシを見ているうちに、



この不動産は、相場より高いな、これは安い、なにか問題があるのでは?などの相場観が自然と身につくはずです。



このことが重要です。



次のステップとして、自分が狙いを定めた町の不動産屋さんに入ってみるのもよし、インターネットから会員登録し、もっと詳しい資料を請求してもよいと思います。大切なのは、一歩一歩ゆっくりでもいいので進み続けることだと思います。



それを見抜くためにも、こちらもある程度の知識と経験が必要です。私が何度も、たくさんの不動産を見ることを勧めているのはそのためです。たくさん見ることにより、本当のことがだんだんとわかるようになってきます。




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