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★表面利回りと純利回りの違いを知る

収益、投資用不動産の選び方ページにて、物件の選び方のポイントはお伝えしましたが、では、実際投資用不動産を購入するという段階では、よりきちんとした数字で判断ができる基準を持つことが大切です。


人それぞれ数字の基準は異なりますが、基本的には利回りを購入するかの基準にするのが一般的です。


ただ、この利回りは投資対象の選定にあたり、あくまで選ぶための基準の一つに過ぎないということに注意して下さい。



不動産屋さんが営業トークに使用する、表面利回りと純利回りとの違いを理解しましょう。



物件価格、500万円、相場家賃が5万円

表面利回りとは、
年間総家賃 ÷ 物件本体価格 = 表面利回り
5万円×12ヶ月 = 60万円 ÷ 500万円 = 12% 



表面的にはそんなに悪くない数字に感じますが、

純利回りで計算するには、毎月の支出と固定資産税などの毎年必要な費用。それと、物件購入時の税金や手数料関係、リフォーム代の費用なども考慮します。



管理・修繕積立金が1万円、固定資産・都市計画税が5万円。税金、手数料、リフォーム代が物件価格の10%、50万円かかった場合の

純利回りでは、

(年間総家賃 - 年間総経費 ) ÷ (物件本体価格 + 購入諸経費) = 純利回り

(5万-1万)×12ヶ月-5万=43万円 ÷ (500万+50万) = 7.8% になります。



大家さんとして成功を目指すのであれば、不動産屋さんが使用する表面利回りに惑わされないでください。


大家さん業をするためには、必ず経費が必要ですので、支出がかならずでてきます。


購入する際の諸経費もそうですが、これらの費用をきちんと計算にいれて、利回りを計算しなければ、実際に手に入る収入にかなりの誤差でてきますの注意が必要です。


大家さんを成功させるためには、物件購入の際に収益性を重視する必要がありますので、その基準のひとつが純利回りです。


私の基準は、現金で区分所有マンションを購入する戦略をとっていますし、築年数の古いマンションを購入することが多いこともあり、最低純利回りで12%を基準にしています。


私の場合、都心の比較的立地条件のよいマンションを購入していますので、家賃設定さえ間違わなければ空室率も低く抑えられます。地方の不動産の場合は、空室率に注意して下さい。




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