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★投資用不動産の選び方4つの基準②


―③購入価格と立地―

購入価格

投資の成功を決める、、一番大切なポイントです。


不動産投資で失敗している人のほとんどが、高い値段で購入をしてしまい、家賃収入と支出のバランスがくずれた結果、破産した人を仕事がら、たくさん見てきました。


適正価格で購入することができれば、失敗のリスクはほとんどなくなります。

  
適正価格とは、売買事例や相場価格のことではありません。自宅を購入するならともかく、収益不動産を購入する場合は、収益還元法で判断すべきです。


相場家賃(収入)から、購入価格を判断する方法です。家賃が5万の1Rマンション 表面利回り10%で購入したいときの、価格は、5×12÷10%=600万 です。600万で購入できれば、表面利回り10%で収益を得ることができます。



私が中古マンションの一室を購入するときは、純利回り12%を最低の基準にしています。



物件選びのポイント

かならず、自分の目で見て、感じたことを基準にしてください。自分が住みたい。と思った部屋は、ほかの人も住みたい と思います。

(1)立地

不動産は立地がすべてという人がいるぐらい、重要であることは、否定しません。


特シングル用の1Rワンルームマンションを投資対象に考えている方は、都心の駅近物件の方が入居者の確保は容易です。しかし、あまり立地にこだわりすぎると、失敗の原因にもなりますので注意が必要です。人気のエリアは不動産の価格も高いからです。注意しましょう。


賃貸需要の少ない地域で勝負するのはあまり得策ではありませんし、賃貸需要強くても競合マンションが多すぎるエリアも避けるべきです。



(2)住環境

シングルとファミリーでは、求める環境が違います。


賃貸の仕事をしていて、感じるのは、若いサラリーマン、OLは静かな住宅街より、少し騒がしくても、便利な立地の 部屋を選ぶことが多いです。小さなお子さんがいるファミリーは、駅から少し遠くても静かな住宅街を好みます。

 
誰に貸すか、ターゲットにより変化します。購入する不動産の間取りや広さなど、その地域にあった入居者ニーズに合う不動産を手に入れる必要があります。


そのニーズと環境にマッチしたものがベストです。



(3)周辺施設

コンビニ、スーパーは近くにあるにこしたことはありません。

 
「食べる」は毎日のことなので、特にファミリーにとっては、スーパーは毎日行くところでもありますが、近くになくてもなんとでもなります。部屋を決める、決定的な要因に、なることは少ないです。近くにあれば便利程度です。


それより、マイナスの施設が近くにないか、より注意が必要です。例えば、火葬場、ごみ焼却場、お墓、冠婚葬祭場、お寺、や○ざの事務所、などです。

 
不動産の価値を下げる可能性もあるので、十分な調査が必要です。


あと私は、現地調査のときに、スーパー、コンビニ、銀行、郵便局、100きん、公園、学校。などの施設はどこにあるのかは 最低限調査をします。購入の参考にはしますが、決定的な要因ではありません。




―④物件自体の見極め―

(1)外観

築年数より、見た目のきれいさを優先させましょう。同じ築30年でも、きれいなマンションと、みるからに、ぼろぼろのマンションとがあります。管理・修繕により、印象が全然違います。自分が見て、きれいと思えば合格です。


分譲の区分所有ファミリーマンションは、比較的きれいな傾向があります。一棟もののアパートなどは、塗装をすれば、イメージを変えることが可能なので、区分所有のマンションより有利です。



(2)エントランス・共用部分

見れば一目瞭然です。管理がきちんとされているのか、いい加減なのかは、エントランス・共用部分を見ればすぐに判断できます。特にマンション一室を購入するときは、清掃の行き届いたマンションにしましょう。


エントランス・共用部分が汚れていると、入居者の質も悪くなりがちになりますので、トラブルの原因を作ったりもします。



(3)間取り・広さ

一般的には、シングルは22㎡以上のセパレートでないとだめ!!と言われています。確かに新築マンションで16㎡ の一体型ユニットバス式を作っても誰も見向きもしないかもしれませんが、仮に、前者の家賃が7万だとします。


築年数の古い後者が5万だとします。すべての人が7万のマンションに住むでしょうか?これから、新築でアパート経営される方は、22㎡以上のセパレート1Kを作るべきです。しかし、区分所有の中古のマンションの購入を考えている方は、隙間(ニッチ)を狙うのもひとつの方法です。


16㎡ユニットの部屋はあふれかえっています。需要より供給量の方が多いです。


空室の部屋も目立っているのは事実です。しかし、安く購入し、周りの相場より5千円安く貸しても、収益が維持できるのであれば、古い時代遅れの1Rもありです。将来性に不安が残るので、投資した金額を早めに回収すれば、リスクヘッジにもなり、安く貸すことにより、安定した、経営も可能です。


第一に時代遅れになりつつあるので、安く買えるチャンスが多いです。


ファミリータイプだと、40㎡前後の2DKが狙い目です。実際私が所有している不動産も2DKです。ファミリーにしては狭いんじゃないの?と思われるかも知れませんが、そこが狙い目です。


55㎡以上の部屋だと、分譲マンションと競合になります。4人家族ぐらいだと、だいたい自宅を購入されていませんか?


家賃が高くなったり、家族が増えると、そろそろ家でも買おうかとなります。家賃の範囲内で、ローンを組める時代ですから。自宅の購入を考えるファミリー物件は、競合も多く収益性も悪くあまりおすすめしません。


40㎡前後の2DKだと、新婚やカップル、1LDKに間取りを変えれば、広い部屋に住みたい高所得者のシングルもターゲットに出来ます。


間取り自体は時代遅れですが、確実にニーズのある間取りです。築年数も古くなるので、安く購入することもでき、収益性もよく、ねらい目の広さです。


これだけ、長くお話したのは、この広さも一度購入してしまえば、変更が難しい項目だからです。間取り変更は比較的容易に出来ますが、広さを大きくするのは不可能とは言いませんが、難しいです。購入する前に、よく考える必要があります。



(4)明るさ

暗くじめじめした部屋に住みたいですか?ほとんどの人が 「no」 というはずです。私もいやです。日当たりのよい明るい部屋の方がいいです。しかし土地の形や、隣の建物の状況により、どうしても暗い部屋が出来てします場合があります。そのときは、シングル向けの間取りにしましょう。


ファミリー向けの部屋だと、暗い部屋はきついです。家賃を下げてもなかなか入居者の確保に苦戦します。
 

シングルだと、昼間はほとんどいないので、気にしない人がいます。それより家賃が安い方がよいという、人も結構いるものです。できるだけ、暗い物件は避けるにこしたことはありませんが、一棟ものを購入する場合、特に都心部では、建物と建物が密接しているため、起こりうることなので、避けられません。




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