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★投資用不動産の選び方4つの基準①

①収益性  ⇒一番大切な決め手です。

②内より外を重視する ⇒部屋のきれいさより、立地などに注意!

③購入価格と立地 ⇒価格と立地は重要です

④物件自体の見極め ⇒物件自体がどうしようもなければ、、、




―①収益性―

投資用不動産、収益不動産を選ぶ基準は収益性のみで、判断して問題ありません。


収益を得ることを目的に、不動産を購入するのですから、シンプル、単純に考えましょう。


収益性を決める要因として、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備などの個々の要因があります。あくまで、収益性を重視すべきです。


不動産投資の場合、これが絶対に正解!! という答えはありません。


収益性がある不動産は、すべて、正解です。収益を得るという目的が果たせている以上正解です。


よく不動産投資の本などでは、1Rマンション投資の場合、駅から10分、22㎡以上、築は10年未満などなどいろいろと物件選びのポイントなどが書かれていますが、参考程度に考えれば十分です。


たとえ駅から10分以上で、築20年、16㎡の狭い1Rでも、安く購入し、安く貸せば、需要はありますし、収益性も安く買えば十分に利益が上がるはずです。


例えば、駅から10分、22㎡以上、築10年未満の条件にこだわってしまい、高い値段で、購入してしまっては、収益性が落ち、本来の目的である、収益を得るどころかマイナスになってしまったり、少なくなってしまっては意味がありません。



不動産、物件にほれてしまうと、不動産を購入すること自体が目的に変わってしまう危険があります。


収益不動産を購入するときは、なんのために買うのかをもう一度確認しましょう。



もう一度確認します。不動産を購入することが目的ではなく、収益を得ることが目的です。その家賃収入で経済的な自由を手に入れることが目的です。



あくまで、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備など条件は、収益性を決める、一つの要因に過ぎません。


たとえば、立地などにこだわりすぎると、視野が狭くなったり、よい立地は価格が上昇します。


人気の地域は、不動産の購入価格も高くなります。


ある程度、土地勘のある地域なら、幅広く、投資用の不動産を探しましょう。


ポイントは、「一つの要素、要因にこだわり過ぎない」 です。




―②内より外を重視―

あと注意すべき点は、内より外が重要だということです。


内とは、内側=建物の外観や内装など


外とは、外側=立地、環境、周辺施設などです。


内側の部分は、個人の力で変えることが可能です。例えば、外観が古くなれば、塗装により綺麗に出来ますし、間取り変更、キッチンをシステムキッチンを入れるなど、よくすることは比較的簡単です。 



外側は、個人の力では変えることが難しいです。



立地を変えることも、住環境を変えることも、個人の力では、難しいでしょう。だから購入前に、より注意深く調査し、判断しなければいけません。



不動産を購入するとき、内装の綺麗さや、エントランスの豪華さなどに目を奪われがちですが、最新の設備のマンションを欲しくなるのはわかりますが、冷静に不動産を調査、判断しなければいけません。最新の設備も5・6年もすれば古くなりますし、エントランスも大理石などを使い豪華なのはいいですが、それはすべて購入価格に上乗せされています。



収益不動産、投資用不動産を選ぶときの注意点は、「感情に流されずに、冷静に収益性を判断する」です。


これから10年、20年と長いお付き合いになる不動産です。ずっと家賃を生んでくれる不動産です。


大切に選びましょう。




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