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★家賃滞納の問題解決方法①

大家さんの大きな問題のひとつでもあり、不動産投資を始めるにあたり、家賃滞納を心配するは当たり前の心配だと思います。


しかし、そんなに心配する必要はありません。なにをするにもリスクは存在しますし、逆に言えば何もしないリスクもあります。


完璧ではありませんが、いくつかの解決方法はあります。

①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする
②入居審査を厳しくする
③管理会社に管理を任せる
④家賃保証会社に加入する
⑤サブリースにする


以上の解決方法が考えられます。


①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする

家賃を高く設定すれば、それだけ所得の高い方しか住めませんので、必然的に滞納は少なくなる傾向にあります。


しかし、家賃相場や間取りなどにより無理に高く設定すれば、誰も借りてくれなくなりますので、あくませ、リフォームなどにより、付加価値をつけての家賃上昇でなくてはなりません。


敷金・礼金、保証金を相場とかけ離れない程度に高めに設定するのも一つのアイデアです。


あくまでこれも一般論ですが、まとまったお金をきちんと貯蓄できる人は、お金に対していい加減ではなく、きちんと支払ってくれる可能性が高くなります。


ただ、私の場合リフォームにより家賃を高めに設定するというより、空室率を少なくするためにすぐに入居者が決まるリフォームを心がけています。


どうしても、リフォームにお金をかけてしまうと、不動産にほれ込んでしまい、家賃や礼金などの募集条件を高く設定したくなりますが、入居者が2か月も3か月も決まらないような条件ではせっかくのリフォームももったいないです。


私の場合は、ほかの物件・ライバルより、きれいにリフォームをし、相場家賃でより早く「入居者を見つける」ことを考えてリフォームや募集条件を決めます。



②入居審査を厳しくする

審査を厳しくしすぎると、なかなか入居者が決まらないというジレンマに陥りますので、ある程度の基準を決めればOKです。


私の場合ですが、

1、入居者の年収を確認するための 源泉徴収票のコピー提出
2、入居者の在職確認
3、入居者の住民票提出か免許証のコピー提出
4、顔写真の提出
5、保証人への意志確認
6、保証人の印鑑証明提出
7、保証人の住民票提出か免許証のコピー提出

以上の審査をしています。



実際に、入居者の職場に電話し在職確認をしたり、保証人さんへ電話をして、保証人になる意志の確認など、電話一本で簡単に確認できます。


このたった一本の電話だけで、滞納のリスクはだいぶ変わると思います。


管理会社に任せずに、不動産を自分で管理している場合や、自分で募集をする場合はこれらの作業を自分自身でしなくてはなりません。


私は、昼の仕事で不動産の営業をしておりますので、仕事の延長のような感じですし、営業で見ず知らずのところへ電話したり、訪問したりすることに抵抗を感じませんが、


一般の方は、このへんのところに抵抗を感じたり、仕事が忙しく時間がない方は、管理会社に一任するほうがいいかもしれません。




③管理会社に管理を任せる

大家さんとして、一番楽な方法は管理会社にすべてを任せることです。


不動産の管理や入居者募集などの業務を手数料を支払い、管理会社にすべて任せるのも方法だと思います。


特に、本業であるサラリーマン・OL・主婦の仕事が忙しい人は必然的に、自分では管理ができませんので管理会社に一任することになります。


この場合、入居者の家賃はいったん管理会社に振り込まれ、管理料金を差し引いた金額が大家さんに振り込まれます。


もちろん、滞納やトラブルなどはすべてプロの管理会社が対応しますので、心配はありません。


費用とのバランスを考えて決断してください。



管理料金の相場は、総家賃の5~8%です。



入居者募集する際は別途、家賃の1~2か月分の費用が必要になります。

※大阪地方の相場や慣行ですので、地域が違えば若干の差があります。



ただし、管理会社に丸投げする場合でも最終的な責任は大家さんにありますので、そのへんは注意して下さい。管理会社は滞納家賃を保証するわけではありません。


あくまで家賃催促やトラブルへの対応をしてくれるだけです。





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