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★不動産投資の未来

先日、不動産投資に対してすごく否定的な人に会いました。



その人自身も、店舗・テナントビル(3F建)を所有している方で、もともと土地を持っていたので、20年ほど前に建物を建てたそうです。当然ローンも完済し、借入金は¥0です。
立地が良いらしく、満室だそうです。


でも不動産投資に対しては否定的でした。理由は

 ①少子高齢化
 ②日本は借金のせいで破綻する
 ③だれも借り手がいなくなる

というものでした。



一番強調されていたのが、少子高齢化ですね。現在でも入居者よりマンションなどの部屋の方が多い。需要と供給のバランスで言えば、供給過剰です。家賃相場も下がっています。



これからまだまだマンションが建ち、みんな新築のマンションにいくので、古い不動産は価値がない。不動産の市場規模が縮小する。



簡単に言えばこんな内容でした。



私も平均を見れば、その通りだと思います。人口は減ることはあっても増えることは難しいと思いますし、供給が過剰でマンションは賃貸も分譲もあまっています。


これは事実です。平均的な投資家になりたいのであれば、この意見に従うべきだと思います。


私が実際に購入した古いマンションですが、すべてのマンションが1週間~10日もかからずに入居者が決まりました。


全体の平均を見れば供給過剰でも、お客さん(入居者)が求めるものを適正(お得な)な価格で提供すれば、たとえ古いマンションであっても満室経営は十分に可能です。



相場を把握したり、安く購入したり、リフォームをしたりと努力は必要ですが、チャンスはまだまだあると私は考えます。



不動産を資産にも負債にも変えるのは、不動産自体ではなく、投資家自身であることを忘れないでください。



1件目の元所有者は差し押さえされ、競売にかけられました。負債です。これを私が安くで買い、資産に変えました。



2件目の元所有者も、一年以上も入居者を見つけられず、高値で購入していため、私に売っても何百万もの赤字だと言っていました。



でもこの不動産を私は、一週間ですぐに入居者を見つけ資産に変えました。



不動産そのものが資産や負債になるのではなく、投資家が資産にも負債にもする



ということを忘れないで下さい。この原則を間違えると、平均ばかりを気にしてチャンスが見えなくなる可能性があります。




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