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★不動産投資のメリットとは

お金持ちになるための、キーワードは キャッシュフローとレバレッジです。この二つの言葉にあります。


不動産投資、大家さん業はこの二つの言葉有利使うことができます。



①長期的な投資ができる

②毎月キャッシュが手に入る ⇒現金(キャッシュフロー)を再投資できます。

③安定している ⇒変動、不安定では投資とはいえません。

④担保価値がある ⇒レバレッジを使うことが可能。=お金が借りられます。



―①長期的な投資ができる―

投資対象である、土地は年月の経過により、傷んだり、壊れたりしません。マンションなどの建物も、管理や修繕計画をきちんと立てることにより、40年、50年、それ以上の使用が可能です。その間ずっと収益をもたらしてくれます。


株などと比べ、価格変動が少なく、長期的な収支が予想しやすのも、特徴です。家賃相場が安定しているので、次の年にいきなり家賃が半値に、急落するということもほとんどありません。


ポイントは、耐用年数と土地は減価償却しない、ということです。 「形あるもの」 には、いつか、使用できなくなれば、解体、壊されて、存在がなくなってしまします。


しかし、土地はなくならない、唯一のもの と言ってもいいかもしれません。その他の投資対象と決定的に違うところではないでしょうか。


耐用年数の長さも長期的な投資をするためには重要な要素です。建物の構造にもよりますが、5年や10年で使い物にならなくなった建物なんて聞いたことがありません。


コンクリート造の建物は、通常50年は使用できると言われているそうです。実際どれくらいの期間、建物が使用できるかはメンテナンスの状態によりますが、



日本ぐらいです。築20年のマンションが古い!といわれるのは。建築業者や不動産業者が作った、日本の常識は、世界の非常識です。



管理や修繕を定期的におこなえば、40年、50年、それ以上使用できます。




―②毎月、キャッシュフロー(現金)が手に入る―

毎月、キャッシュ(現金)が手に入ります。当たり前じゃないの?と思われる方もいらっしゃると思いますが、これが、ビジネスの世界や、投資の世界では、当たり前でも、ないのです。


例えば、ビジネスだとキャッシュ不足により、黒字倒産というものがあります。簡単にいうと、売上は1億あるが、キャッシュ(現金)がないために、支払いの手形が払えずに、不渡りになり、倒産することになります。現金商売が強いと言われるのは、とりあえずキャッシュ(現金)が手元にあると、ごまかし、ごまかし何とか経営が持ちこたえられる、ためです。


株なども、売れば現金化できますが、所有していることにより、キャッシュが手に入るわけではないです。このキャッシ(現金)が手に入るメリットは、



ズバリ! 「再投資が可能になる」 です。



手に入った現金をさらに、キャッシュを生む資産を手に入れるために、使う。この再投資のプロセスが軌道乗れば、お金がお金を生み、ますますキャッシュ(現金)が手に入ります。


お金持ちが、さらにお金持ちになる理由は、この再投資にあります。せっかく手に入れた、キャッシュ(現金)をムダにしないようにしなくては、お金持ちへの道は、遠くなってしまします。


私の場合は、毎月25日に家賃を振り込んでいただいています。そのキャッシュ(現金)には、手をつけずに、不動産へ再投資します。




―③安定している―

不動産は、値動きがゆるやかです。


今日買った土地が、明日価値がなくなるようなことは、ほぼないといっていいでしょう。ビジネスを興した場合、借入金による返済等多額の借金をかかえるなど、リスクの大きい投資です。その分、リターンは無限です。しかも一番面白い投資ではないでしょうか、自分の会社を作って、経営ができますから、一番リスクも大きくリターンも大きく、楽しく、しんどい投資対象ではないでしょうか。


株は手軽に少ない金額から始めらるメリットがあります。でも市場の動きにより、値動きが大きいのは事実ですので、どう判断されるかです。では、不動産は、


優良な入居者の確保さえできれば、毎月定期的に、家賃収入が手に入り、株のように、毎日の値動きを気にする必要もありません。たとえ不動産の相場が下がっても、家賃収入は入ってきます。


それに不動産の相場が上がったときは、転売により利益を確定させて、もっと大きな不動産へ、再投資し買い換えることも可能です。




―④担保価値がある、レバレッジが使える―

レバレッジとは、


より大きな不動産を手に入れるためには、レバレッジをかける必要があります。


レバレッジとは、「より少ない力でより大きなものを動かす」ことです。てこの原理のことです。



銀行からお金を借りて、一棟もののマンションを手に入れた方がより少ない現金(キャッシュ)でより大きな不動産が手に入ります。


私の場合、投資用としては3件の不動産を現金で購入しましたが、約1,500万を現金で投資しました。家賃は月々20万円程度です。



しかし、レバレッジを使い、一割の頭金で不動産の購入できるとすれば、1,480万の現金で1億5千万円の不動産が手に入ります。


毎月の家賃収入が比較にならないほど増えます。



そのかわり、多額の借金をするため、返済もあり破産するリスクも増えます。


しかしそのリスクとメリットを比較するとやはり、不動産投資をするのであれば、やはりレバレッジをきかせて、借入をして大きな不動産を購入すべきです。


それが不動産投資の醍醐味でもあります。


ただ、ここでも最初の投資で大きくレバレッジをかけるのではなく、小さく始め経験と知識を得てリスクをコントロールする方法を学んでから大きなレバレッジを使用するべきです。



株を買うから、お金を貸してください。 と銀行に行っても、丁寧にお断りされてしまします。新規にビジネスを始める、会社を興すからお金を借りる場合も、かなり難しいのが現状です。


ビジネスを興す人のほとんどは、自己資金か親族知人から借りるか、出資をしてもらうかのどれかで、初期費用を用意されています。


銀行などの金融機関からお金を借りて会社を作れる方とは、特別な人ではないでしょうか。

しかし、不動産の場合、不動産を買うからお金を貸してください。と銀行に言った場合、物件や借りる方の信用にもよりますが、借りることが、できる可能性は 「大いにあり」 です。


しかも、特別な人ではなく、普通のサラリーマンの方が、何億もお金を借りて、不動産投資をされている方が実際、たくさんいます。


仕事柄、オーナーさん、大家さんとよくお話をしますが、割合的に言うと、代々土地を受け継いだ、地主さんの方が多いかも知れませんが、サラリーマン大家さんも、確実に増えています。これからは、もっと増えると私は考えています。




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