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金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れる


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★大家さんの実務 2、不動産の日常管理

1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務

2、不動産の日常管理


⑥家賃の徴収

その1、家賃の徴収確認
 振込みの場合は銀行に通帳記入をして、きちんと期日どおりに入金されているかを確認します。期日をきちんと守る方ばかりではありませんので、早めに確認をしておいて次の対策などを立てなければいけません。


その2、管理・修繕費の振込み
 区分所有の場合は、毎月一定の管理修繕費などは必要ですので、引き落としの場合は残高不足にならないように注意しましょう。マンションの規約によっては延滞利息が加算される場合がありますので注意してください。


 一棟もの場合もメンテナンス費用や管理を依頼していれば、費用が発生しますので、きちんと支払いましょう。


その3、滞納者への催促
 滞納への対応は出来るだけ素早くすることが先決です。毎月の家賃を払えない人が、半年、一年と家賃をためれば、ほぼ回収は不可能になります。


ないそではふれません。支払えないほどたまる前に、しつこく催促をしましょう。家賃を滞納するような人は、お客さんでもなんでもありません。ただの泥棒だ!!と思うぐらいの気持ちでガンガン取り立てます。


 普通の神経の人であれば、毎日電話や訪問されれば、精神的に追い込まれます。滞納者に同情をしてはいけません。あくまで ビジネスですので感情的にならず、淡々としつこく何度も催促をしましょう。



⑦クレーム対応

その1、苦情の受付
 苦情には近隣などの騒音問題や悪臭、設備の故障があります。
 近隣などの騒音問題は事実確認をしっかりして、当事者一方の言い分ばかりを聞いてしまうと間違った判断をしかねませんので、必ず事実を確認してください。


 設備などの故障の対応は、ただ使い方が間違っているケースもありますのが、素早く職人や修理できる人を現地に見にいってもらう手配をしましょう。

      
その2、苦情への対応
 設備の故障の対応は素早くしましょう。冬場にガス給湯器の故障でお湯やお風呂が使用できなくなれば、生活に支障をきたしかねません。
 普段から大工さんや設備の業者さんとはコミュニケーションをとり、携帯などの緊急連絡先などは確認しておきましょう。


 入居者同士の騒音などのトラブルは慎重に扱いましょう。意事実関係をはっきりさせ、世間の常識と照らし合わせて、明らかに落ち度があり改善がされないようであれば、大家さんとして解決に乗り出しましょう。



⑧建物の維持管理

その1、清掃・点検・巡回
 区分所有マンションの場合は共用部分のエントランス、ローカ、階段、エレベーター、集合ポストなどすべて管理会社がしてくれます。そのために毎月高い管理・修繕費を支払っていますから。。
  
  
 一棟もののマンションは、すべて大家さんが手配します。時間がない方やめんどうな方は管理会社にすべてを依頼することもできます。棟数、件数が少なければ自分で管理することも出来ます。
 清掃は週に一度程度、マンションの点検も月に一度すれば十分です。私も仕事がら、マンションの管理もしていますが、こんな感じで管理しています。


その2、保全処置・補修
 自分の資産であるマンションの価値を維持・高めるために、故障箇所の修理や外観の塗装などをします。普段の業務とすれば、することはあまりありません。定期的な修繕計画をたてましょう。




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