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★大家さんの実務 1、入居者募集

大家さんの3大実務を紹介します。
私も昼は、普通の会社員・サラリーマンとして働いていますが、兼業・副業で大家さんは十分できます。



大家さんの実践的な実務内容についてご説明します。



これから大家さんを目指される方に、参考になればと思います。大家さんとは普段どんな仕事をするのかをイメージしてもらえれば、さいわいです。


前職で賃貸の営業の経験をしましたので、不動産のプロとしてのアドバイスと、大家さんとしての視点と両方の見方をお話します。



ただ、大家さんの日常的な実務のすべては、プロに委託でき、大家さんの中には毎月家賃の入金確認だけをする大家さんもたくさんいらっしゃいます。不労所得と言われるゆえんかもしれません。



大家さんがまず最初にすることは、不動産の購入です。。。人に貸すための不動産がなければなにも始まりません、、。家賃を得るための、不動産を購入しましょう。



当り前のことですが、購入して初めて大家さんとしてスタートできます。



1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務

1、入居者募集
①家賃等の条件決定
②入居者の募集
③入居者の審査・決定
④賃貸借契約
⑤礼金などの金銭と鍵の授受

2、不動産の日常管理
⑥家賃の徴収
⑦クレーム対応
⑧建物の維持管理

3、解約・退去業務
⑨解約通知の受取
⑩部屋の明け渡し
⑪敷金の返還
⑫貸出し準備
⑬再募集の新条件の決定



1、入居者募集

①家賃等の条件決定
⇒重要な決定です。家賃相場の把握や賃貸業者さんなどのプロのアドバイスを求めましょう。
 不動産のある最寄り駅周辺の賃貸専門業者さんを3件ぐらいまわれば、大体の募集賃料が決まります。


 インターネットで簡単に検索できますので、物件周辺の賃貸物件を 調べてみましょう。


②入居者の募集
⇒条件が決まれば、実際に入居者を募集します。個人の力のみでは難しいので、プロの力をかりましょう。2つの方法があります。


 その1、一つの業者さんに任す。 この場合のメリットは資料の作成や営業活動などを業者さんがすべてしてくれます。大家さんは 報告を待つだけです。


 その2、たくさんの業者さんにお願いする。私はこちらの方法を使っています。自分で資料を作り、 一件、一件業者さんをまわります。その時に自作した資料などを持参して渡していきます。


      
 この方法のメリットは営業マンと直接話をするので、物件を覚えてもらいやすい。たくさんの業者さんに自分で営業をしますので、貴重な意見や情報交換ができます。



 デメリットはやはり手間と時間が必要なことです。兼業で大家さんをする方は、物件が増えればなかなか時間が取れなくなります。時間の許す限り自分でしています。

  
  
③入居者の審査・決定
⇒管理会社に依頼をしている場合は、審査も管理会社がします。
 個人でする場合は、入居者の審査も自分でしなければいけません。最初の段階では申込書が仲介をしてくれる業者さんからFAXで送られてきます。国籍、性別、年齢、勤務先、勤続年数、年収、保証人の有無・関係などをチェックします。


 私の場合は勤務先に在職確認の電話と保証人の意思確認の電話は必ずします。この二つが確認できるまで審査をOKしません。それと必ず仲介をしてくれる営業マンから電話がかかってきますので、それとなく転居の理由を聞き出します。
  
 

④賃貸借契約
⇒審査OKすれば、あとは契約書を取り交します。大家さんであるオーナーは一番最後に印鑑を押します。


 契約書も相手の業者さんが用意してくれますので、契約書の内容をチェックしましょう。契約日、契約期間、ペットなどの特約事項、解約予告期間などを確認してください。



⑤礼金などの金銭と鍵の授受
⇒決済金を受け取ります。その時に住民票や所得証明、印鑑証明などの必要書類と契約書を受け取りの確認をすべてしてから、最後に部屋の鍵を渡して完了です。

 ※ここで一番気をつけなければいけないことは、どんな理由があろうと 絶対に 決済金と契約書を含めた必要書類をすべて受け取ってからでないと鍵を渡してはいけません。

  鍵を渡したとたん、居住権が発生します。居住権が発生するとなかなか追い出せません。長い裁判期間と多額の費用をかけなければ、どんな不良入居者も退去をしてもらうだけでも大変です。




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