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★リフォームの基本

1、第一印象を良くする

リフォームを考える上でのポイント、こつは「第一印象よくする」です。


前職の賃貸営業の経験から言いますと、一つの部屋を案内し、室内にいる時間はほんの数分です。平均すると5分ぐらいではないでしょうか。


たまに、30分ぐらい「あーでもない」「こーでもない」と室内ではなしこむことはありますが、まれです。


ほとんどの入居者さんの内覧時間は、5分だと考えてください。その5分の間に判断します。


そして、その他の数件の物件を比べて、その日に入居申し込みの手続きをする方が多いです。


ゆっくり考える時間を、賃貸の営業マンは与えません。その日に申込みまでする即決営業が基本です。


この賃貸の現場を考えれば、第一印象の大切が理解していただけると思います。


このことを、頭に入れてリフォーム内容を考える必要があります。



2、ターゲットとなる入居者を決める

リフォームを考える上で、もうひとつ考えなければいけないのは、入居してもらう人、どの層を狙うのかを明確に理解する必要があります。


ワンルームひとつをとっても、学生なのか、サラリーマンなのか、女性なのかのターゲットを明確にした方が無駄のないリフォームができます。


たとえば、古く狭い家賃も安いぼろアパートに最新式のカラーテレビドアホンは違和感があります。入居する人もあれば便利でしょうが、なくても平気な人が入居しますので、無駄なお金だといえます。


部屋全体のカラーイメージも大切です。クロスの色合い、床の柄や色なども全体のバランスやイメージを入居してもらうターゲットにより、変える必要があります。



3、家賃設定などの条件を決める

リフォームを考えるにあたり、家賃設定などの条件を先に決めましょう。先のターゲットを決めるとも重なりますが、家賃の設定金額により、所得のレベルが変わります。


たとえば、単身で月々3万円の部屋に住む人と、月々10万円の部屋に住む人では生活レベルがかなり違い、収入もそれに比例します。


20㎡以下のワンルームだと差がつけずらいですが、ある程度の広さのある不動産、部屋であればリフォーム力が問われます。


家賃はただ単に、相場で募集するのではなく、もう一歩先の、「できるだけ早く、高く貸すために」を意識できれば、大家さんとして上級者です。



4、最低限度必要なリフォーム

入居してもらうための最低限度のリフォームとは、クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換。


大家さんにとっては、入居していただくためには、当たり前のリフォーム内容のことです。


きたないクロスのまま放置している大家さんをたまに見かけますが、入居者が決まってからリフォームするのではなく、空き家になったらすぐにリフォームするようにしましょう。入居率が全然違います。


入居者さんは家賃を支払ってくれる大切なお客様です。長く住んでいただくためにもきちんと故障・老朽化した設備の交換はしましょう。


クロス、床、ハウスクリーニング等も清潔な部屋に気持ちよく入居していただくためにも必ずする必要がある、最低限度のリフォームです。


この費用をケチってはいけません。



5、入居率UPのリフォーム―

お金をかけずに、部屋の雰囲気を良くするために、私がよく行うリフォームはプロの業者にまかすリフォームではなく、自分自身でできるDIY、日曜大工です。


自分でするコンセントの交換や、お風呂のシャワー、水道蛇口のハンドル交換などのリフォームです。


キッチンやお風呂を新品に交換できる資金力があれば、する必要はありませんが、少ないお金で、入居率を上がるためには、自分自身でできるリフォームをおすすめします。


水回りの部品交換やコンセントをきれいなものに交換するだけで、部屋の「ぱっ」と見た時の、第一印象はかなり良くなります。ホームセンターで部品や工具を購入し、取り換えを行えば数千円程度しかかからないリフォームですので、ぜひ試してください。


大家さんになるまで、日曜大工などしたことがなかった不器用な私でもできる簡単なリフォームで、しかも費用対効果抜群で、入居率UPの期待できるリフォーム内容ですので、よかったらのぞいてみてください。


仮に効果がなかった場合でもたかが数千円です。なにもしないよりは、いいと思います。



6、家賃UPのリフォーム

こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。


ただきちんと入居者のニーズを把握できればそんなに難しくはないと思います。


家賃UPのリフォームとは、具体的に言えば、、、古い2DKのアパートの間取りを今風のおしゃれな1LDKタイプにリフォームしたり、3点ユニットバス(トイレ、フロ、洗面台が一体のもの)のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。


費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、2DK⇒1LDKにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。



やはり、綿密な市場調査とプロのアドバイスなどの意見も必要です。



市場調査といってもそんなに難しくありません。


自分が所有している不動産の地域が、「単身者需要があるのか」 「ファミリー向きなのか」 「学生需要の地域なのか」 「サラリーマ需要の地域なのか」 などの特性を近くの賃貸の管理や客付けをしている不動産屋さんに聞くだけです。


ファミリーが多い地域に 2DK⇒1LDKにするよりそのままのほうがいいですし、単身者の需要が見込めるなら 2DK⇒1LDKにリフォームし、高収入の単身者向けにリフォームすれば家賃がUPする可能性がでてきます。



地域特性にあったリフォームが家賃UPのこつです。



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