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★狭い旧タイプワンルームマンションのリフォーム

―旧タイプのワンルームマンションのリフォーム術―

購入価格を安くし、高利回りを確保しようとするとどうしても築年数の古い不動産に狙いが定まってきます。


築年数が古くなればなるほど、今のニーズとは離れた間取りや広さ、設備などの不動産になってきます。


3点式ユニットバスは当り前で、13~18㎡と狭いタイプの間取りも多く存在します。しかもベランダすらなかったり、ベランダはあるものの給水の設備がなく洗濯機が設置できず、コインランドリーを使わないといけないワンルームマンションも多数あります。


多くの不動産投資本ではこれらのマンションには「手を出してはいけない」と書かれていると思いますが、高利回りを確保するためには、あえて挑戦する価値はあると考えます。



私が所有する、2件目の不動産ですが、まさに旧式ワンルームマンションです。三点ユニットだけでなく、ベランダに給水がなく、洗濯機が設置できないマンションです。


ただ立地条件が良いことと、安く購入できたため家賃設定も低く抑えることもできますので、空室の心配はしていませんが、やはりいまどき洗濯機がおけないワンルームはないだろうと思い、大規模なリフォームをすることにしました。



ベランダに給水管を室内から延長し、ベランダへ給水設備を設置するリフォームも検討しましたが、室内の広さが6.8帖ありましたので、ユニットバス横の室内に洗濯パンとクローゼットを新設することにしました。



リフォーム費用は大工工事とクロス、クッションフロアー(CF)の全面張替えで約20万かかりました。最近の募集条件では、旧式ワンルームマンションでは敷金・礼金を多く取れませんので、大きな出費にはなりますが、入居者さんが早く見つかればすぐに回収できる金額ですので、必要経費と考えています。


少しの工夫とリフォーム費用を使うだけで、空室の問題が簡単に解決します。古いワンルームでも創意と工夫で立派な満室経営です。



実際に、このリフォームを完了してから一週間と待たずに入居者が決まりました。



古くても狭くても早く、高く入居者確保ができます。


それと、防犯面を考えて、カラーテレビドアホンとピッキングに強いと言われるディンプルキー、新設した室内洗濯パン前にロールカーテンを設置しました。



今の時代は黙っていても入居者さんが集まる時代ではありません。大家さんの努力なしには、満室経営は難しいと思いますので、購入する時も注意が必要ですが、購入後の募集条件やリフォームなども大切です。




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