普通のサラリーマンの私が、不動産投資、アフィリエイトなどのお給料以外の副業でお金持ちを目指し、その方法をお伝えするサイトです。

金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れる


上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
★大家さんの実務 3、解約・退去業務


1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務


3、解約・退去業務

⑨解約通知の受取
 悲しいことですが、どんなに優良な入居者もいつかは退去をします。書面での通知になりますので、受け取ったあと退去の立会いの日時の打ち合わせをしましょう。自身で管理する場合は、こちらの都合と相手の都合を合わさなければいけません。


 私は、出来る限り自分で立ち会うようにしています。その時に退去の理由や生活していて不便に感じたことや便利だっとことなどいろいろと市場調査をします。お客さんの 「生の声」 を聞ける絶好のチャンスです。



⑩部屋の明け渡し
 
その1、退去時の立会い
 敷金の返還でもめないように、退去者とコミュニケーションをはかり、その場で負担部分を確認して、書面に残し退去者のサインと印鑑を押してもらいましょう。

 
その2、鍵の返却
 退去の確認が終われば鍵を受け取り、契約書記載された鍵番号かを確認しましょう。



⑪敷金の返還
 負担部分の差額を退去者の口座に振り込みます。昔の大家さんなどは手渡しで返却をさえれていますが、今の若い方などは銀行に振り込んだ方がビジネスライクにできるので、退去の解約通知書に敷金返還口座を記入する欄を記載しましょう。



⑫貸出し準備
 
その1、リフォーム
 部屋の明け渡しと同時に次の入居者募集の準備をします。退去立会いの時にリフォームする箇所を確認してすぐに職人や業者さんの手配をしましょう。空室はお金を捨てているようなものと考えて迅速な行動を心がけましょう。


その2、故障箇所の修理
 退去立会いのときに故障箇所をチェックしましょう。実際のリフォームに入ってから職人さんから故障箇所を指摘されることもありますので、早めに発見して早めに修理を手配したいとことです。


その3、清掃
 リフォーム、修理が終われば最終段階の部屋の掃除です。プロのハウスクリーニングを頼むもよし、自分で綺麗に掃除するもよしです。



⑬再募集の新条件の決定
 リフォームの手配などと平行して新条件を設定します。リフォームの内容や金額などと家賃相場を検討して、条件を決めましょう。  





金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

スポンサーサイト
★大家さんの実務 2、不動産の日常管理

1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務

2、不動産の日常管理


⑥家賃の徴収

その1、家賃の徴収確認
 振込みの場合は銀行に通帳記入をして、きちんと期日どおりに入金されているかを確認します。期日をきちんと守る方ばかりではありませんので、早めに確認をしておいて次の対策などを立てなければいけません。


その2、管理・修繕費の振込み
 区分所有の場合は、毎月一定の管理修繕費などは必要ですので、引き落としの場合は残高不足にならないように注意しましょう。マンションの規約によっては延滞利息が加算される場合がありますので注意してください。


 一棟もの場合もメンテナンス費用や管理を依頼していれば、費用が発生しますので、きちんと支払いましょう。


その3、滞納者への催促
 滞納への対応は出来るだけ素早くすることが先決です。毎月の家賃を払えない人が、半年、一年と家賃をためれば、ほぼ回収は不可能になります。


ないそではふれません。支払えないほどたまる前に、しつこく催促をしましょう。家賃を滞納するような人は、お客さんでもなんでもありません。ただの泥棒だ!!と思うぐらいの気持ちでガンガン取り立てます。


 普通の神経の人であれば、毎日電話や訪問されれば、精神的に追い込まれます。滞納者に同情をしてはいけません。あくまで ビジネスですので感情的にならず、淡々としつこく何度も催促をしましょう。



⑦クレーム対応

その1、苦情の受付
 苦情には近隣などの騒音問題や悪臭、設備の故障があります。
 近隣などの騒音問題は事実確認をしっかりして、当事者一方の言い分ばかりを聞いてしまうと間違った判断をしかねませんので、必ず事実を確認してください。


 設備などの故障の対応は、ただ使い方が間違っているケースもありますのが、素早く職人や修理できる人を現地に見にいってもらう手配をしましょう。

      
その2、苦情への対応
 設備の故障の対応は素早くしましょう。冬場にガス給湯器の故障でお湯やお風呂が使用できなくなれば、生活に支障をきたしかねません。
 普段から大工さんや設備の業者さんとはコミュニケーションをとり、携帯などの緊急連絡先などは確認しておきましょう。


 入居者同士の騒音などのトラブルは慎重に扱いましょう。意事実関係をはっきりさせ、世間の常識と照らし合わせて、明らかに落ち度があり改善がされないようであれば、大家さんとして解決に乗り出しましょう。



⑧建物の維持管理

その1、清掃・点検・巡回
 区分所有マンションの場合は共用部分のエントランス、ローカ、階段、エレベーター、集合ポストなどすべて管理会社がしてくれます。そのために毎月高い管理・修繕費を支払っていますから。。
  
  
 一棟もののマンションは、すべて大家さんが手配します。時間がない方やめんどうな方は管理会社にすべてを依頼することもできます。棟数、件数が少なければ自分で管理することも出来ます。
 清掃は週に一度程度、マンションの点検も月に一度すれば十分です。私も仕事がら、マンションの管理もしていますが、こんな感じで管理しています。


その2、保全処置・補修
 自分の資産であるマンションの価値を維持・高めるために、故障箇所の修理や外観の塗装などをします。普段の業務とすれば、することはあまりありません。定期的な修繕計画をたてましょう。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

★大家さんの実務 1、入居者募集

大家さんの3大実務を紹介します。
私も昼は、普通の会社員・サラリーマンとして働いていますが、兼業・副業で大家さんは十分できます。



大家さんの実践的な実務内容についてご説明します。



これから大家さんを目指される方に、参考になればと思います。大家さんとは普段どんな仕事をするのかをイメージしてもらえれば、さいわいです。


前職で賃貸の営業の経験をしましたので、不動産のプロとしてのアドバイスと、大家さんとしての視点と両方の見方をお話します。



ただ、大家さんの日常的な実務のすべては、プロに委託でき、大家さんの中には毎月家賃の入金確認だけをする大家さんもたくさんいらっしゃいます。不労所得と言われるゆえんかもしれません。



大家さんがまず最初にすることは、不動産の購入です。。。人に貸すための不動産がなければなにも始まりません、、。家賃を得るための、不動産を購入しましょう。



当り前のことですが、購入して初めて大家さんとしてスタートできます。



1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務

1、入居者募集
①家賃等の条件決定
②入居者の募集
③入居者の審査・決定
④賃貸借契約
⑤礼金などの金銭と鍵の授受

2、不動産の日常管理
⑥家賃の徴収
⑦クレーム対応
⑧建物の維持管理

3、解約・退去業務
⑨解約通知の受取
⑩部屋の明け渡し
⑪敷金の返還
⑫貸出し準備
⑬再募集の新条件の決定



1、入居者募集

①家賃等の条件決定
⇒重要な決定です。家賃相場の把握や賃貸業者さんなどのプロのアドバイスを求めましょう。
 不動産のある最寄り駅周辺の賃貸専門業者さんを3件ぐらいまわれば、大体の募集賃料が決まります。


 インターネットで簡単に検索できますので、物件周辺の賃貸物件を 調べてみましょう。


②入居者の募集
⇒条件が決まれば、実際に入居者を募集します。個人の力のみでは難しいので、プロの力をかりましょう。2つの方法があります。


 その1、一つの業者さんに任す。 この場合のメリットは資料の作成や営業活動などを業者さんがすべてしてくれます。大家さんは 報告を待つだけです。


 その2、たくさんの業者さんにお願いする。私はこちらの方法を使っています。自分で資料を作り、 一件、一件業者さんをまわります。その時に自作した資料などを持参して渡していきます。


      
 この方法のメリットは営業マンと直接話をするので、物件を覚えてもらいやすい。たくさんの業者さんに自分で営業をしますので、貴重な意見や情報交換ができます。



 デメリットはやはり手間と時間が必要なことです。兼業で大家さんをする方は、物件が増えればなかなか時間が取れなくなります。時間の許す限り自分でしています。

  
  
③入居者の審査・決定
⇒管理会社に依頼をしている場合は、審査も管理会社がします。
 個人でする場合は、入居者の審査も自分でしなければいけません。最初の段階では申込書が仲介をしてくれる業者さんからFAXで送られてきます。国籍、性別、年齢、勤務先、勤続年数、年収、保証人の有無・関係などをチェックします。


 私の場合は勤務先に在職確認の電話と保証人の意思確認の電話は必ずします。この二つが確認できるまで審査をOKしません。それと必ず仲介をしてくれる営業マンから電話がかかってきますので、それとなく転居の理由を聞き出します。
  
 

④賃貸借契約
⇒審査OKすれば、あとは契約書を取り交します。大家さんであるオーナーは一番最後に印鑑を押します。


 契約書も相手の業者さんが用意してくれますので、契約書の内容をチェックしましょう。契約日、契約期間、ペットなどの特約事項、解約予告期間などを確認してください。



⑤礼金などの金銭と鍵の授受
⇒決済金を受け取ります。その時に住民票や所得証明、印鑑証明などの必要書類と契約書を受け取りの確認をすべてしてから、最後に部屋の鍵を渡して完了です。

 ※ここで一番気をつけなければいけないことは、どんな理由があろうと 絶対に 決済金と契約書を含めた必要書類をすべて受け取ってからでないと鍵を渡してはいけません。

  鍵を渡したとたん、居住権が発生します。居住権が発生するとなかなか追い出せません。長い裁判期間と多額の費用をかけなければ、どんな不良入居者も退去をしてもらうだけでも大変です。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

★入居者ターゲットに合わせた設備投資

設備、水周り関係のリフォーム


単身者をターゲットとするマンションの場合、エアコンは必須条件です。



逆にファミリータイプだとエアコンが嫌われるケースがあります。



エアコンを設置してあるファミリータイプの部屋を案内中によく質問されたのが、「自分でエアコンを持っているのでつけてもいいですか?」というものです。



基本的に、退去時には原状回復をしなければいけないので、はずしたエアコンをまたつけなければいけません。手間と費用が発生します。



これが理由で部屋を断る理由にはなりませんが、よくお客さんに聞かれる質問ですので、単身者かファミリーかをよく考えなければいけません。



そしてエアコン設置を悩むのが、1LDK、2DKの一人暮らしでも新婚さんでもいける間取りです。



私の場合、所有する2DKにはエアコンをつけず、1LDKには2台エアコンを設置しました。



1LDKへのエアコンは必要な設備だと思います。


2DKは入居者から、後日エアコンを設置してよいかの問い合わせがありました。両方とも新婚さんが入居していただいておりますが、


ふた部屋以上ある間取りにはエアコンを設置せず、ひと部屋の間取りでは広くてもエアコンを設置するでいいと思います。




賃貸住宅のトイレのウォシュレットですが、新築や新品ならともかく人が使ったものに抵抗がある人は少なくありません。


お金をかけてまで取り付ける設備ではないと思います。



ターゲットとする入居者にあわせた設備投資が必要です。



ひと昔前にはやった、電化製品、家具つきのワンルームなどは需要がないとは言いませんが、最近の若い方は敬遠する傾向にあります。



すべての電化、家具が新品ならともかく人が使い古した電化製品や家具は最近の若者ニーズにはマッチしていません。



費用対効果を考えるとあまりお勧めできない設備投資になります。



あと、昔のワンルームマンションだと洗濯機が置けない部屋を見かけます。



こういったマンションのベランダや室内に洗濯機置き場を作るほうが、入居者さんは喜ぶのではないでしょうか。



いまどきコインランドリーははやりません。ただ、家賃を安く設定すれば入居者はみつかります。



リフォームや設備はお客さん、入居者さんの立場に立って考えれば、自然と答えはでてくると思います。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

★貸家(一戸建て)のリフォーム

1、庭や駐車場のリフォーム

エントランスや庭部分には草木を植えると貸家、アパート全体の雰囲気が良くなります。


手間隙を惜しまないのであれば、花壇なので花を植えたり木や緑を植えると効果的です。。ただ手入れなどが必要になりますので、自宅の近くで趣味的な感覚でできる方であれば、そんなに費用をかけずに出来ますが、わざわざプロに頼むほどのこともないかもしれません。


マンションに花や緑を使うメリットはマンション自体の雰囲気と美化にもつながります。人の心理として綺麗な花が咲いているところにはゴミなどをポイ捨てしづらく、きれいに保てたりします。


ただ、水やりなどのメンテナンスをしないと花が枯れてしまうと逆効果になります。費用と手間をかけたくないのであれば、砂利を引くのが一番良いかも知れません。


あと、駐車場や庭などに砂利を使うのも効果があると思います。ホームセンターで防犯砂利、洋風砂利などのいろいろな種類の砂利が安く手軽に手に入ります。入居者募集の際にもアピールできますので、一度試してみてください。



2、外壁塗装リフォーム

貸家、一棟ものアパートで一番威力があるのが外壁の塗装です。プロの塗装屋に頼むと規模にもよりますが数十万円から数百万円かかります。


ある大家さんは自分でペンキを購入し塗装をしているそうです。確かに2階建てぐらいのアパート、貸家であれば、自分で塗れると思いますが、


私は自分ではしたことがないので、日曜大工、DIYが得意な方はぜひチャレンジしてみてください。貸家や一棟ものアパートマンションでこの外壁塗装をすると、入居率や家賃UPに効果絶大です。


印象がだいぶ変わりますので、予算の少ない方は、自分で塗装することを検討されてもよいと思います。


ただ、大規模のRCマンションは大掛かりな足場を組み、数百万単位の出費を覚悟してください。





金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

★間取りのトレンド

一口に間取りといっても、 1LDK(洋室)・1LDK(和室)・2DK(和+和)・2DK(和+洋)・2DK(洋+洋)とたくさんの種類があります。


地域などにより需要は変わりますが、都心の物件であれば、今はシングルの方やカップル、新婚さんに人気が高いのが1LDK(洋室)です。


単身者用の1LDKは 35㎡~40㎡ 新婚さんなど二人暮しなら40~45㎡ の1LDKが圧倒的に人気が高いですね。


供給する物件数も不足しています。私も所有していますが、すぐに入居者が決まり家賃も相場より高く取れています。



新婚さんやカップルに最適なのが、2DKタイプですね。


2DK(和+和)タイプは、 ひとむかし前の間取りになります。といいながらも私も44㎡の2DK(和+和)のマンションを所有していますが意外と入居者はすぐに見つかります。


1LDKへ間取り変更のリフォームを考えましたが、私の場合は費用対効果を考えて間取り変更はしませんでした。



若い人は和室よりフローリングの洋室を好みます。同じ洋室でもじゅうたんは嫌がられます。地域の需要と供給の市場調査をすれば、どの間取りが家賃が取れかつ早く入居者が決まるかがわかります。


なかなか素人の方が調べるのは難しいかもしれませんが、インターネットなどで検索すれば、たくさんの物件がでてくると思います。あとは賃貸を専門にされている業者さんの営業マンに聞くのが一番です。


ちょくちょく顔を出し、信頼できる店長さんや営業マンさんを見つけるのが確実かもしれません。


私の場合、自分自身が不動産の営業をしていますので、物件を見るときは常に営業マンの目と、大家さんとしての目で物件や市場動向などを見るようにしています。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★リフォームの基本

1、第一印象を良くする

リフォームを考える上でのポイント、こつは「第一印象よくする」です。


前職の賃貸営業の経験から言いますと、一つの部屋を案内し、室内にいる時間はほんの数分です。平均すると5分ぐらいではないでしょうか。


たまに、30分ぐらい「あーでもない」「こーでもない」と室内ではなしこむことはありますが、まれです。


ほとんどの入居者さんの内覧時間は、5分だと考えてください。その5分の間に判断します。


そして、その他の数件の物件を比べて、その日に入居申し込みの手続きをする方が多いです。


ゆっくり考える時間を、賃貸の営業マンは与えません。その日に申込みまでする即決営業が基本です。


この賃貸の現場を考えれば、第一印象の大切が理解していただけると思います。


このことを、頭に入れてリフォーム内容を考える必要があります。



2、ターゲットとなる入居者を決める

リフォームを考える上で、もうひとつ考えなければいけないのは、入居してもらう人、どの層を狙うのかを明確に理解する必要があります。


ワンルームひとつをとっても、学生なのか、サラリーマンなのか、女性なのかのターゲットを明確にした方が無駄のないリフォームができます。


たとえば、古く狭い家賃も安いぼろアパートに最新式のカラーテレビドアホンは違和感があります。入居する人もあれば便利でしょうが、なくても平気な人が入居しますので、無駄なお金だといえます。


部屋全体のカラーイメージも大切です。クロスの色合い、床の柄や色なども全体のバランスやイメージを入居してもらうターゲットにより、変える必要があります。



3、家賃設定などの条件を決める

リフォームを考えるにあたり、家賃設定などの条件を先に決めましょう。先のターゲットを決めるとも重なりますが、家賃の設定金額により、所得のレベルが変わります。


たとえば、単身で月々3万円の部屋に住む人と、月々10万円の部屋に住む人では生活レベルがかなり違い、収入もそれに比例します。


20㎡以下のワンルームだと差がつけずらいですが、ある程度の広さのある不動産、部屋であればリフォーム力が問われます。


家賃はただ単に、相場で募集するのではなく、もう一歩先の、「できるだけ早く、高く貸すために」を意識できれば、大家さんとして上級者です。



4、最低限度必要なリフォーム

入居してもらうための最低限度のリフォームとは、クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換。


大家さんにとっては、入居していただくためには、当たり前のリフォーム内容のことです。


きたないクロスのまま放置している大家さんをたまに見かけますが、入居者が決まってからリフォームするのではなく、空き家になったらすぐにリフォームするようにしましょう。入居率が全然違います。


入居者さんは家賃を支払ってくれる大切なお客様です。長く住んでいただくためにもきちんと故障・老朽化した設備の交換はしましょう。


クロス、床、ハウスクリーニング等も清潔な部屋に気持ちよく入居していただくためにも必ずする必要がある、最低限度のリフォームです。


この費用をケチってはいけません。



5、入居率UPのリフォーム―

お金をかけずに、部屋の雰囲気を良くするために、私がよく行うリフォームはプロの業者にまかすリフォームではなく、自分自身でできるDIY、日曜大工です。


自分でするコンセントの交換や、お風呂のシャワー、水道蛇口のハンドル交換などのリフォームです。


キッチンやお風呂を新品に交換できる資金力があれば、する必要はありませんが、少ないお金で、入居率を上がるためには、自分自身でできるリフォームをおすすめします。


水回りの部品交換やコンセントをきれいなものに交換するだけで、部屋の「ぱっ」と見た時の、第一印象はかなり良くなります。ホームセンターで部品や工具を購入し、取り換えを行えば数千円程度しかかからないリフォームですので、ぜひ試してください。


大家さんになるまで、日曜大工などしたことがなかった不器用な私でもできる簡単なリフォームで、しかも費用対効果抜群で、入居率UPの期待できるリフォーム内容ですので、よかったらのぞいてみてください。


仮に効果がなかった場合でもたかが数千円です。なにもしないよりは、いいと思います。



6、家賃UPのリフォーム

こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。


ただきちんと入居者のニーズを把握できればそんなに難しくはないと思います。


家賃UPのリフォームとは、具体的に言えば、、、古い2DKのアパートの間取りを今風のおしゃれな1LDKタイプにリフォームしたり、3点ユニットバス(トイレ、フロ、洗面台が一体のもの)のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。


費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、2DK⇒1LDKにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。



やはり、綿密な市場調査とプロのアドバイスなどの意見も必要です。



市場調査といってもそんなに難しくありません。


自分が所有している不動産の地域が、「単身者需要があるのか」 「ファミリー向きなのか」 「学生需要の地域なのか」 「サラリーマ需要の地域なのか」 などの特性を近くの賃貸の管理や客付けをしている不動産屋さんに聞くだけです。


ファミリーが多い地域に 2DK⇒1LDKにするよりそのままのほうがいいですし、単身者の需要が見込めるなら 2DK⇒1LDKにリフォームし、高収入の単身者向けにリフォームすれば家賃がUPする可能性がでてきます。



地域特性にあったリフォームが家賃UPのこつです。



金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★狭い旧タイプワンルームマンションのリフォーム

―旧タイプのワンルームマンションのリフォーム術―

購入価格を安くし、高利回りを確保しようとするとどうしても築年数の古い不動産に狙いが定まってきます。


築年数が古くなればなるほど、今のニーズとは離れた間取りや広さ、設備などの不動産になってきます。


3点式ユニットバスは当り前で、13~18㎡と狭いタイプの間取りも多く存在します。しかもベランダすらなかったり、ベランダはあるものの給水の設備がなく洗濯機が設置できず、コインランドリーを使わないといけないワンルームマンションも多数あります。


多くの不動産投資本ではこれらのマンションには「手を出してはいけない」と書かれていると思いますが、高利回りを確保するためには、あえて挑戦する価値はあると考えます。



私が所有する、2件目の不動産ですが、まさに旧式ワンルームマンションです。三点ユニットだけでなく、ベランダに給水がなく、洗濯機が設置できないマンションです。


ただ立地条件が良いことと、安く購入できたため家賃設定も低く抑えることもできますので、空室の心配はしていませんが、やはりいまどき洗濯機がおけないワンルームはないだろうと思い、大規模なリフォームをすることにしました。



ベランダに給水管を室内から延長し、ベランダへ給水設備を設置するリフォームも検討しましたが、室内の広さが6.8帖ありましたので、ユニットバス横の室内に洗濯パンとクローゼットを新設することにしました。



リフォーム費用は大工工事とクロス、クッションフロアー(CF)の全面張替えで約20万かかりました。最近の募集条件では、旧式ワンルームマンションでは敷金・礼金を多く取れませんので、大きな出費にはなりますが、入居者さんが早く見つかればすぐに回収できる金額ですので、必要経費と考えています。


少しの工夫とリフォーム費用を使うだけで、空室の問題が簡単に解決します。古いワンルームでも創意と工夫で立派な満室経営です。



実際に、このリフォームを完了してから一週間と待たずに入居者が決まりました。



古くても狭くても早く、高く入居者確保ができます。


それと、防犯面を考えて、カラーテレビドアホンとピッキングに強いと言われるディンプルキー、新設した室内洗濯パン前にロールカーテンを設置しました。



今の時代は黙っていても入居者さんが集まる時代ではありません。大家さんの努力なしには、満室経営は難しいと思いますので、購入する時も注意が必要ですが、購入後の募集条件やリフォームなども大切です。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
★費用対効果の高いリフォーム

費用対効果高いリフォームとは、

ずばり、お金をあまりかけずに、部屋の印象がよくなり、入居率UPと家賃UPができるリフォームのことです。



プロの職人さんや業者さんにお願いすると、簡単なリフォームだけで、人件費や手間賃だけで、数万円する場合もあります。自分でできることは、できるかぎり自分でする!



私も、昼はサラリーマンをしておりますので、時間的な制限と、技術的な問題とがあり、できることは限られていますが、すこしの手間と工夫で入居率UPと家賃UPは可能です。



私自身いままで、DIY、日曜大工など一度もしたことが無いような人でしたので、費用を安く抑えるために、ペンキを買ってきて、自分で塗装する。ということができません。。。



私が、おすすめするのは、そんな私ですら、ドライバー一本あれば簡単にできるリフォームのことですので、DIY、日曜大工が苦手な方でもできますのでご安心ください。



自分自身で、簡単にできるリフォームは意外とたくさんあります。


部屋を一度見渡してみて、汚れている箇所や部品を見つけて、サンプルのために取り外したり、写真を取って、近くのホームセンターで、新しい部品を購入し取り付けるだけです。



大家さん業をはじめてから、ホームセンターに行く回数が増えましたが、ぜひ活用してみてください。



私がどの物件(部屋)でもやっているのが、スイッチ、コンセント類の交換です。


私が購入している不動産は築年数の古い物件が多いので、いつもスイッチ・コンセント類は古びた、茶色のコンセントや汚れが目立ったものが使用されています。


今のスイッチ類は白やベージュを基調とした、シックな明るいイメージですので、せっかくクロスをきれいにしても、スイッチ類が古いタイプのものだと、部屋の印象が悪くなりますので、私は必ず交換しています。



たったこれだけで、パッと見たときの部屋の第一印象が変わります。



あとは、お風呂(UBユニットバス)やトイレ、キッチンなどの水周りを入れ替えたりすると、かなり大がかりなリフォームになり、費用も高額になります。まだまだ使用できそうであれば、そのまま使用し、



見た目の印象を良くするために、蛇口の交換や、シャワーヘッド、便座の取り換えなど一部を新品に取り換えます。



もちろん、ホームセンターで購入し、自分で簡単に取り換えができるものばかりです。



入居希望者は全体の印象で部屋を決めます。細部まで見たり確認する方は少数です。その全体の印象を明るく、きれいにするためにこの細かい部品の交換が生きてきます。



賃貸の営業の経験上、部屋を入居希望者が見る時間は、ほんの数分です。このたった数分で入居してくれるかどうかが決まってしまいますので、玄関を開けたときの第一印象がかなりのウエイトをしめる重要な部分です。



水周りのこのこまかい部品交換は、その第一印象を良くするためのリフォームだと思って下さい。かなりイメージがかわります。



それと、ひとり暮らしの女性や、新婚さんなどをターゲットにする場合は、できる限りテレビドアホンをつけるようにしています。

これも、取り付けたからと言って、家賃がUPできるものではありませんが、女性の目線でリフォームを考えると必要なアイテムになります。



これも、ホームセンターで15,000円から売っています。ただ、ドアホンの場合は現在の配線状況を確認してからでないと、自分自身での取り付けが難しい場合があります。よく調べてから、自分で取り付けるのかを検討してください。



取り付け方がよくわからない場合や、取り付けが難しいそうな場合は、商品だけ自分で安く購入しておいて、リフォームのついでに取り付けだけ、プロにお願いするという手もあります。



これ一つのためだけに取り付けを頼んでしまうと、割高な工賃をとられますが、もののついでということでお願いすれば、安く取り付けてくれますし、場合によっては、「ただ」で取り付けてくれる場合もありますので、一度だめもとでお願いしてみてください。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★リフォームをする前に賃貸の現場を知る

ここからが最重要ポイントですが、何のためのリフォームかを明確にすることが一番重要です。


以前は私は賃貸不動産の営業をしていましたので、現場のことをよく知っています。入居者さんがどのようなプロセスで部屋を決めるかを見てきました。


その経験をお話させて頂くと、実際の賃貸不動産の現場では、お客さんを案内するときは、条件などを聞き取り、3件前後の物件まで、しぼりこみ案内に出かけます。


そのときに、いち物件につきだいたいの内覧時間は5~10分ぐらいです。たったのこれだけです。そんなに細部までチェックするお客さんは稀です。そうです、ほとんどの入居者は第一印象で決めているのです。



大家さんとして、安定した満室経営をしたいのであれば、特に第一印象のよい部屋、リフォームを心がける必要があります。



それともうひとつ大切なことは、長く住んでもらうことです。そうすることにより安定した収益が確保できます。ただ見た目をきれいにするリフォームだけではなく、生活動線や設備交換などを考え、住みやすいリフォームを心がけましょう。




お金をたくさん使い、プロの職人さんや業者さんに頼めば、だれでも完璧なリフォームは可能です。入居者のニーズとぴったりあったリフォームさえすれば、空室に頭を悩ますこともなくなると思います。



しかし、資金的な問題もあり現実は資金をリフォームばかりに投資できませんし、無駄なお金を使えば、収益性が低下し、なんのための不動産投資をしているのかすらわからないぐらい無駄になります。



リフォームはあくまで、入居者を確保するためのものです。費用対効果を高め、次の不動産購入へ資金を効率よく投資するためにも、無駄なお金を使わない、リフォーム力を身につける必要があります。




副業・兼業でお金持ち大家さんになる

★リフォームのこつ

不動産投資を成功させるためにはリフォームは重要なウエイトをしめます。大家さんにとって、ただ不動産を所有しているだけでは、家賃は手に入りません。



人に貸して初めて家賃がもらえます。人に貸すためには、入居者ニーズにあったリフォームが必要不可欠です。



ただ、リフォームといってもどんな改装をすればよいのかなど新米大家さんにとっては頭を悩ますところですし、わからないことがたくさんあると思います。



私が不動産で実際におこなったリフォーム内容をご紹介します。



リフォームはあまり難しく考えなくても大丈夫です。自分が部屋を探したときのことをイメージしてください。壁のクロスが汚れていたり、床が傷だらけだったり、キッチンが油汚れでべとべとしている部屋をみて、「住みたい」 と思うでしょうか。



自分自身で「住みたい」と思うようなリフォームをすれば大丈夫です。あとは費用対効果を事業として採算の合う金額に抑えるだけです。





リフォームには2種類の方法があります。

 ①入居してもらうためのリフォーム
 ②家賃をUPするためのリフォーム


①入居してもらうためのリフォーム

ですが、必要最小限のリフォーム内容になります。クロスの張替え、床の張替え、ハウスクリーニング、故障・老朽化した設備の交換。大家さんにとっては、入居していただくためには、当たり前のリフォーム内容のことです。



②家賃をUPするためのリフォーム

こちらは、少し上級者向けのリフォーム内容になります。的確なニーズの把握が絶対条件になりますので、新米大家さんにとっては、少し難しい内容かもしれません。


ただプロのアドバイザーやパートナーなどの協力を得ながら、進めばそんなに難しくはないと思います。



家賃UPのリフォームとは、具体的に言えば、、、

古い2DKのアパートの間取りを今風のおしゃれな1LDKタイプにリフォームしたり、3点ユニットバス(トイレ、フロ、洗面台が一体のもの)のワンルームを、トイレお風呂をセパレートタイプの間取りにリフォームしたりなど、少し大規模なリフォーム内容になります。



費用をかける分、費用対効果が見込めなければ、お金のムダ使いになりますので、的確なニーズを把握することが必要です。単身者需要の少ない地域に、2DK⇒1LDKにリフォームしても、あまり効果がない可能性があります。



やはり、綿密な調査とプロのアドバイザーなどの意見も必要かもしれませんね。



私が初めて手に入れた、約2年間も空き家で放置された競売不動産だったので、すごい荒れようでした。



しかしリフォームをすれば、見違えるほど変わります。リフォーム前の面影、痕跡すらなくきれいにリフォームが仕上がりました。


・内装工事
クロス・床CF(クッションフロアー)全面張り替え
和室畳、新調
ふすま全面張り替え

・設備工事
トイレ一式交換
洗面化粧台交換
レンジフード(換気扇)交換
洗面用電気温水設置
キッチンガス湯沸機交換
ガラス一枚交換

・ホームセンターにて自分でリフォーム
コンセント、スイッチ類 一式交換
キッチンライト交換
蛇口、シャワー、付属品 一式交換
網戸交換
インターホン交換
カーテンレール、蝶番 一式交換

総額48万円ぐらいに収まり、ほぼ新品同様のリフォームができました。部屋の室内はリフォームによりきれいにできます。


投資用不動産を検討する際は室内の設備に目を奪われないように、立地や周辺環境など自分では変えることのできない条件により注意と意識を向けてください。



競売にて2年間も空き家で放置されて物件だったため、人に貸せる必要最低限度のリフォームにするだけでかなりの金額がかかりました。



ただクロスや床をきれいにするだけではなく、コンセントやスイッチ類をホームセンターで購入し自分で取り付けるなど、リフォーム費用を抑え、細部までこだわったリフォームを心がけました。



自分でできることは自分でリフォームし、費用負担をできるだけ少なくするように工夫をしています。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
★入居者確保のこつを知る

賃貸営業の部屋付けの仕事をしているときに感じたのが、賃貸不動産の多さです。在庫がなくなることがありません。



持ち家比率が都心部で50:50という統計がでています。



人口の多い都心部の半数は賃貸に住んでいるという事実です。需要は確実にあります。



地方の田舎で、多いところでは80%を超える人が持ち家を持っている地域もあります。



親の代から受け継いでいたりするので、文化や習慣の違いもあるかも知れません。



だから、プロの業者は都心部にどんどん、マンションを建てるのかも知れませんね。




大きめの図書館に行けば、国勢調査や建物・土地調査書なるものがありますので、一度自分の住んでいる地域を調べてみるのも面白いかも知れませんね。



賃貸屋さんが物件を紹介するときに検索する、プロの業者が登録する「社団法人不動産流通機構」というところが運営している、レインズというものがあります。



不動産を登録するシステムがありそこにアクセスして、探します。



だいたいの業者はそのレインズをみて、お客さんに物件を紹介します。



簡単に言えば、プロが使う専用検索サイトだと思ってください。



そのレインズで 「大阪市北区」「賃貸」 で検索するとなんと、630件もの不動産が検索されました。 



大阪市の北区だけです。




一番安い物件で、家賃3.3万の2K、一番高い物件で家賃30万の3DLKまで幅広い不動産が登録されいます。。 かなりの量です。



そのすべてを一人の営業マンで把握するのは、不可能です。そこがヒントが隠れています。




覚えられないぐらいたくさんの物件があるのであれば、営業マンに「自分の物件を覚えてもらう」ように努力をすればいいだけです。



お客さんが来店されて家賃などの希望条件を聞きそれに合った物件を紹介するとき、


まずは記憶に残っている物件の資料からお客さんに紹介します。知っている物件でないと良し悪しがお客さんに説明できないためです。



以前案内した物件だとか、オーナーさんが空室がでたので、お願いしますと直接資料を持ってきてもらった物件とか、お歳暮をくれたオーナーさんとか、


手数料が多い物件とか、相場より安い、きれいな物件とかです。当たり前ですが、記憶に残っている物件からお客さんに紹介します。




なんの印象にも残らない、不動産ではたくさんある物件の中に埋もれてしまいます。



営業マンが知らなければ、存在しないのと同じです。



お客さんを案内するのは、営業マンですから、実際私も知らない不動産がたくさんあると思います。



やはり、熱心に顔を見せてくれる、オーナーさんの物件は、印象にも残りますし、「早く決めなければ」と思うのは人情です。



あとは大家さんとして、どうすれば、「埋もれない不動産」にするのかを考えましょう。




そのためには賃貸の営業マンに営業をするのが大家さんの仕事になります。そのため私は自作で資料を作り、所有する不動産の最寄り駅周辺の賃貸業者さんへ営業に出かけます。



いつもこの方法で入居者さんを紹介していただいています。営業マンの印象に残るような資料と条件を提示しています。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

★満室経営のために入居者募集を極める

不動産投資を成功させる上で、最も大切なことの一つが安定した入居者の確保=満室経営です。ただ、立地のよい不動産を購入しただけでは、入居者の確保はできません。



自分の不動産をみんなに知ってもらう必要があります。



以前、賃貸不動産の営業をしていた経験からお話させていただくと、賃貸の営業マンが知らない物件は存在していないのと同じです。



入居者は必ず賃貸の業者さんの所へ部屋探しに行きます。そして部屋を紹介したり、部屋へ案内するのは営業マンです。



その営業マンに自分の物件を覚えてもらうことです。ここがポイントです!!



覚えていない物件は案内もできません。そのためにはまず営業マンに大家さんとして営業をする必要があります。



難しく考えたり、緊張する必要はありません。ただ賃貸営業マンの印象に残るような方法を考えればいいだけです。




募集用の資料をきれいに自作して、最寄り駅の賃貸専門の不動産業者へ資料を配りに行っています。



そうすると大家さん自身が営業マンや店長さんと会って話をすることにより、自分の物件をまずは営業マンに知ってもらうことができます。



それと、営業マンに支払う手数料は相場より少し多めにするようにしてください。営業マンも歩合制のところも多く同じ紹介するにしても手数料の多い物件を紹介します。



手数料の多い物件の方が営業マンの記憶にも残りやすいものです。




私は室内の写真や外観、エントランス、周辺地図などを乗せた資料を作成し、カラー印刷して、100キンで売っている安いクリアファイルなどで一冊にまとめて20~30組ほど作り、物件の最寄り駅とその周辺の駅の近くにある賃貸の業者さんに配り歩きました。



最初はドキドキするかも知れませんが、 

「マンションのオーナーですけど、空室が出ましたのでお客さんのご紹介お願いします。」



みたいな感じで業者さんに行けば、好意的に向かえてくれます。彼らにとっても大家さんは大切なビジネスパートナーですので、安心してください。



私はこの方法で、すぐに入居者が見つかり満室経営を実現しています。参考にしていただければと思います。



私が自作した、賃貸業者さん用の物件資料です。エクセル・ワードなどで作っています。



2・3年前まで、パソコンなどさわったこともありませんでしたが、結構簡単にできるものです。



満室経営大家さんを目指すのであれば、業者さんまかせっぱなしにするのではなく、資料作成やその資料を賃貸業者さんに配り歩くぐらいの気合はいれたいですね。





金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★大家さんの落ちやすいワナを知る②

⑤家賃滞納の落とし穴

大家さんの大きな問題のひとつでもあり、一度滞納をされてしまうとなかなか簡単に解決できないのも事実です。しかし、実は私自身滞納の問題はそんなに心配していません。それは解決方法を知っているからです。


完璧ではありませんが、いくつかの解決方法はあります。

1、家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする

2、入居審査を厳しくする

3、管理会社に管理を任せる

4、家賃保証会社に加入する

以上の解決方法が考えられます。



1、家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする

家賃を高く設定すれば、それだけ所得の高い方しか住めませんので、必然的に滞納は少なくなる傾向にあります。


しかし、家賃相場や間取りなどにより無理に高く設定すれば、誰も借りてくれなくなりますので、あくまで、リフォームなどにより、付加価値をつけての家賃上昇でなくてはなりません。


敷金・礼金、保証金を相場とかけ離れない程度に高めに設定するのも一つのアイデアです。


あくまでこれも一般論ですが、まとまったお金をきちんと貯蓄できる人は、お金に対していい加減ではなく、きちんと支払ってくれる可能性が高くなります。


ただ、私の場合リフォームにより家賃を高めに設定するというより、空室率を少なくするため、すぐに入居者が決まるリフォームを心がけています。


どうしても、リフォームにお金をかけてしまうと、不動産にほれ込んでしまい、家賃や礼金などの募集条件を高く設定したくなりますが、入居者が2ヶ月も3ヶ月も決まらないような条件ではせっかくのリフォームももったいないです。


私の場合は、ほかの物件・ライバルより、きれいにリフォームをし、相場家賃でより早く入居者を決める。ように心がけています。



2、入居審査を厳しくする

審査を厳しくしすぎると、なかなか入居者が決まらないというジレンマに陥りますので、ある程度の基準を決めればOKです。

私の場合ですが、

1、入居者の年収を確認するための 源泉徴収票のコピー提出
2、入居者の在職確認
3、入居者の住民票提出か免許証のコピー提出
4、顔写真の提出
5、保証人への意志確認
6、保証人の印鑑証明提出
7、保証人の住民票提出か免許証のコピー提出

以上の審査をしています。


実際に、入居者の職場に電話し在職確認をしたり、保証人さんへ電話し、保証人になる意志の確認など、電話一本で簡単に確認できます。



このたった一本の電話だけで、滞納のリスクはだいぶ変わると思います。



管理会社に任せずに、不動産を自分で管理し、自分で募集をする場合はこれらの作業を自分自身でしなくてはなりません。



私は、昼の仕事で不動産の営業をしておりますので、仕事の延長のような感じですし、営業で見ず知らずのところへ電話したり、訪問したりすることに抵抗を感じませんが、一般の方は、このへんのところに抵抗を感じたり、仕事が忙しく時間がない方は、管理会社に一任するほうがいいかもしれません。




3、管理会社に管理を任せる

大家さんとして、一番楽な方法は管理会社にすべてを任せることです。不動産の管理や入居者募集などの業務を手数料を支払い、管理会社にすべて任せるのも方法だと思います。


特に、本業であるサラリーマン・OL・主婦の仕事が忙しい人は必然的に、自分では管理ができませんので管理会社に一任することになります。この場合、入居者の家賃はいったん管理会社に振り込まれ、管理料金を差し引いた金額が大家さんに振り込まれます。


もちろん、滞納やトラブルなどはすべてプロの管理会社が対応しますので、心配はありません。費用とのバランスを考えて決断してください。


管理料金の相場は、総家賃の5~8%です。入居者募集する際は別途、家賃の1~2か月分の費用が必要になります。

※大阪地方の相場や慣行ですので、地域が違えば若干の差があります。



4、家賃保証会社に加入する

一番安全な方法かもしれません。

家賃保証会社とは、滞納された場合、家賃を入居者の代わりに支払ってくれる会社のことです。


大家さんとしては、滞納されても保証会社から家賃が振り込まれますので安心です。あとは、保証会社が入居者や保証人から家賃を取り立てます。


大家さんとしては、すでに家賃は振り込まれていますので何の心配もありません。


保障の内容によりますが、この保証会社と契約するための費用は、2年更新で家賃の半月~1か月分です。次の更新時は家賃の15~25%と費用は安くなります。


※一般的な費用です。保証会社により補償内容や家賃の振り込み方法などが異なります。



私の場合は、敷金を取らない代わりに、この保証会社加入を絶対条件にしています。


加入費用は、入居者負担として募集する際に条件を付けていますので、大家さんとして負担はゼロです。


しかも、保証会社自体が誰でも加入できるわけではなく、簡単な審査をしていますので、自分自身で審査する手間も省けます。


私の場合ですが、2件ともこの保証会社加入を条件し、費用も入居者負担で募集しましたが、加入自体には抵抗はないようですが、この費用負担を2件とも嫌がられました。


1件は、敷金をゼロに設定していましたので、敷金を10万あずかることを条件に、保証会社の加入自体をやめました。


加入を取りやめた理由としまして、きちんとお勤めで年収も高く、保証人の方も常識人できちんとお勤めであったこともあり、滞納のリスクは極めて低いと判断し、礼金プラス敷金10万で保証会社の加入を取りやめました。


約2年半ほど、入居していただいていますが、滞納はもちろん、トラブルなども一切ありませんし、家賃が遅れたことももちろんありません。


2件は、入居者を紹介していただいた不動産屋さんが、きちんと入居条件を説明しておらず、入居が決まってから、あとで、保証会社の費用が発生することを入居者さんへお伝えしたみたいで、入居者さんが聞いていないということで、費用の支払いを渋りました。


営業マンのミスということもあり、不動産屋さんに支払う、手数料を相殺し、大家である私と、不動産屋と折半で、保証会社の加入費用を支払いました。


私のミスではないので、本来は折半にする必要はなかったのかもしれませんが、賃貸の入居者さんを紹介してくれる、不動産屋とは長いおつきあいになりますので、数万円の費用であれば、支払ったほうがよいと判断し、折半にしました。


保証会社加入は、入居者の状況などを考慮し柔軟に対応するようにしましょう。絶対的に加入しなければいけないものでもありません。


ただ、加入しておいたほうがいいことは事実ですので、できるだけ保険だと思い加入を検討してください。


新米大家さんには、聞きなれない言葉ですが、保証会社の条件や概要は賃貸を仲介している不動産屋であれば、数社の保証会社と提携していますので、保証ないような、滞納時の対応、振り込み方法、費用などを確認して下さい。


ただし、この保証会社にも、いろいろな会社がありますので、あまり資金力のない会社だと、保証会社自体が倒産していまうと、なんの保障にもなりませんので、ある程度信用ある会社を選択してください。




⑥入居者トラブルの落とし穴

私自身が大家さんとして、入居者トラブルは一度もありません。しかし仕事がらいろいろなトラブルを見聞きしてきました。


一番多いのが、入居者のマナーに関することです。夜中の騒音、ペット禁止のマンションで飼っている。共用部分の使用方法などです。


区分所有マンションの場合、管理会社や管理組合に頼めるものは頼むとして、夜中の騒音などは大家さん自ら注意をしなければいけません。


単発的なものであれば、いちいち注意をする必要はありませんが、連日連夜夜中に騒音を立てられればたまったものではありません。



最初は口頭で優しく注意を促し、手紙などの書面で注意をすると効果的です。実際に目で読むと普通の神経の持ち主の人であれば、問題は解決します。


それでも、やめないような人間であれば、周りの迷惑もありますし、一棟ものマンション・アパートの場合善良な入居者さんに退去されたら最悪です。


大家さんとしてきぜんと注意を続けましょう。しつこく、しつこく、ねちっこく注意を続けます。不良入居者は退去をしてもらった方が良い場合が多いので、退去してもかまわないぐらいの気持ちで注意しましょう。


退去されるのいやだと思いながらの注意では、弱くなってしまいます。きちんと言うべきことは言わないとのちのち、大きなトラブルに発展する可能性もあります。



⑦維持管理の落とし穴

区分所有マンションの場合、毎月管理・修繕積立金とし徴収されていますので、プロの管理会社が大規模修繕の計画を定期的に行ってくれます。


しかし、一棟ものマンション・アパート、一戸建てを投資用不動産として所有している場合は、自分自身で建物管理、修繕の計画を考えなければいけません。


中古物件を購入の場合、前所有者が修繕の記録を残していればいいのですが、ほとんどの物件は期待しない方がよいでしょう。


水道タンクの清掃、屋上防水、外壁塗装、共有廊下、エントランスの張り替え塗装など修繕計画だけでたくさんの項目があります。


修繕計画は、不動産管理会社などに相談して決めてもいいと思いますが基本的には、信頼のできる、専門家に相談するのが一番です。


決して営業マンに相談はしないでください。


大家さんは、不動産を購入することがゴールではなく、スタートラインであることをしっかりと意識しましょう。


築年数が経てばたつほど、修繕費はかさみます。毎月の家賃収入の10%ぐらいは修繕費として積み立てておきましょう。


入居率UPと家賃を維持するためには、清掃の行き届いた管理と定期的な修繕は欠かせません。きちんと将来に向けて費用を計算しておきましょう。





金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資

★大家さんの落ちやすいワナを知る①

大家さんが落ちやすい 「ワナ」 についてお伝えします。この落とし穴に落ちないように気をつけて下さい。大家さん業はあくまで、ビジネスと考えて行動しましょう。



①物件価格の落とし穴

不動産をいろいろ見ているうちに、購入希望の物件が、どうしてもほしくなってしまい、利回りなどの数値化した購入基準を無視して、購入を決めてしまう人がいますが、大家さんを成功させるためには、この購入価格がすごく重要になります。


住宅ローンで高値で購入してしまい、10年後の現在、ローン残債と売却価格が合わず、売却すらできな状況の人を見かけます。


こうなる毎月の返済もしんどいのに売却もできない、八方ふさがりの状態でどうすることもできません。10年間も高い金額で返済を続けた結果がこれでは悲しすぎます。


家賃収入を得ること目的に投資する大家さんは、この購入物件価格に細心注意を払う必要があります。


物件価格は、不動産相場を基準に決めれれていることが多いですが、あくまで相対取り引きで、売主と買主が合意すれば売買は成立します。



相場より高い値段で購入することも、安く手に入れることも可能な世界です。



それと、ここでもうひとつ注意してほしいのが、相場より安いという理由だけで、大家さんは不動産を購入してはいけません。



あくまで、家賃収入が安定して確保でき、収入と物件価格を計算し、基準にある純利回りが確保できる不動産のみを購入すべきです。



これが、物件価格の落とし穴です。高値で購入することだけは避けましょう。



②利回りの落とし穴

物件購入の基準でも書きましたが、まずは表面利回りと純利回りの違いを知ることが基本ですが、利回りも実際に家賃が入ってこその利回りです。


家賃が高めに設定されていたりリフォーム代などの必要経費が計算と違ったりすれば、意味のない利回り計算になります。


この利回りの落とし穴を避けるには、きちんとした家賃相場の把握と、リフォームの工夫が必要になります。それと一番重要なのか③空室率の落とし穴と連動しますが、入居者が安定して確保ができて初めて、家賃収入が手に入り、利回りが確定します。



③空室率の落とし穴

物件を購入すれば、すぐに大家さんの仲間入りできるわけではありません。大家さんとしてスタートするには、入居者さんから家賃をいただいて初めて大家さんと胸を張って威張れます。(笑)


立地選びの失敗、家賃設定、リフォームの失敗、などなど空室の原因を上げればきりがありませんが、大家さんとしての成功は物件を購入する前に8割は決まります。


入居ニーズのないところの不動産を購入し家賃をいくら下げても満室にはなりません。


逆に、すべての好条件をそろえても100%の入居率も存在しません。


ある程度の空室率を購入前から計算にいれて資金計画を立てることをおすすめします。



私の場合は、10%ぐらいを年間の空室率として、資金計画を立てています。立地条件や不動産の条件によりパーセンテージは変化しますが、都心の便利な立地であれば10%も空室率を計算にいれておけば、まず大丈夫です。



空室率の落とし穴とは、購入時空室のことなど考えずに資金計画してしまうことにあります。大家さんをしていく上で、空室はかならず 「でるもの」 としてあらかじめ計画しておきましょう。



④リフォームの落とし穴

リフォームを極めるページや効率のよいリフォームページでリフォームのこつをお伝えしていますが、ただ費用をかけてリフォームをすればいいものでもありませんし、お金をかけずにリフォームをしてしまうと、入居者が見つからないという最悪のパターンになります。



リフォームをするポイントはあくまで、入居者確保と家賃UPの二つを目的に行います。



資金を効率よく、次の投資に使うためにも、こだわり過ぎてお金を使いすぎないように注意して下さい。



入居者のニーズは地域やターゲットとする年齢などにもより、変化しますので、的確なリフォームを心がけましょう。


入居者のニーズを把握するためには、やはり現場をよく知る賃貸の営業マンと話をするのが一番です。彼らは、毎日売上のノルマに追われ、入居者を紹介すればすぐに契約できる物件を求めています。毎日、毎日お客様である入居者さんと話をしているのは、やはり現場の営業マンです。



家賃設定などの入居条件もそうですが、間取り変更や設備の入れ替えなどのリフォームを考える時も営業マンに入居者のニーズを聞いておきましょう。




副業・兼業でお金持ち大家さんになる
★不動産投資の出口戦略を考える

私の不動産投資に対する考え方で、「収益性をより重視すべきだ」といつも言っております。


以前、質問で


「収益性を重視すべきなのは、区分所有マンションだけで、一棟ものアパート・マンションなら資産性も加味した方が出口戦略として良いのではないか」


といわれたことがあります。


私の考えをいいますと、収益性重視に区分所有も一棟ものもありません。



収益を得るために不動産を購入するのであれば、収益を第一に考えるべきです。あくまでその先に出口はあります。



出口、将来ばかりを気にして本当に大切なものを見失っている方や、迷いすぎて、結局は決断できない人をたくさん見てきました。



先の将来なんて誰にもわからないものです。誰にもわからないことを心配するより、今出来ることを一つひとつ積み重ねることが大切だと思います。



今日資産でないものが、将来資産になるとは思えませんし、私なら今日資産になる不動産を探し手に入れる方法を考えます。



利回り15%の区分所有マンションと利回り10%の一棟ものアパートがあった場合、いろいろな諸条件にもよりますが、基本的には利回りの高い方を選びます。




余談ですが、、、

不動産営業の仕事をしていると、本当に決断できない人を見ます。


慎重に考え、調べるのはいいことですが、本物の資産は、その間になくなっています。


あなたが考えている間にその不動産の価値を知る人が決断をしすでに手に入れるべく行動を起こしているからです。


それと、自分の予算に固執するあまり、たった1,000万の予算アップで、土地も広く、立地も便利な不動産を手に入れるチャンスがあるのに、見逃す方がいます。


自宅を購入するならまだ理解できますが、投資用、収益不動産を手に入れるのに予算にこだわる必要はありません。融資がおりるのであれば多少の予算は気にしなくてもいいと思います。



注意すべきことは、チャンスが目の前に現れたときに、手に入れる準備を常にしておくことです。


準備をしている人のところにだけ、本物の資産が手に入ります。これはプロの営業マンとしての意見です。


私達、不動産の営業マンの仕事は、ものを売る営業ではありません。


情報を提供するのが仕事です。よい情報を提供しても決断するのはお客自身です。


私は押し売り的な営業をしません。事実のみをお伝えし、判断をしてもらいます。



収益不動産で出口より大切なものとはなんだと思いますか?



不動産投資で一番大切なものはなんだと思いますか?




私は、 「キャッシュフロー」 これに尽きると思います。



キャッシュフローのみを目的に投資をしてもいいと思います。



キャッシュを生むものを資産と定義するならば、いくら資産性が高い不動産でも、毎月プラスのキャッシュが入ってこなければ、ただの負債です。



管理費、修繕費、税金、返済金、金利などの必要経費を支払ったあとに残る収入がプラスになるような不動産でなければ、投資をする意味がないと思っています。


将来ではなく、今すぐにプラスのキャッシュを生む不動産を探し手に入れましょう。


株や債権などの紙の資産では得ることが難しい、この毎月安定したプラスのキャッシュ(家賃収入)を活かして再投資すれば、資産が次の資産を購入する手助けをしてくれます。


言葉では簡単ですが、実践するのでは大違いです。


私は先に手に入れた、二件の不動産からのキャッシュと給料からのお金で、3件目の不動産を購入しました。


条件さえあえば次の不動産も購入したいと思っています。


給料のみで投資用資金を作るのと、不労所得と給料所得をあわせるのでは、まったく 「スピード」 が違います。


私自身、こんなにも早くに4件の不動産が手に入るとは思っていませんでした。


これが、「キャッシュフロー」 の持つ 力です。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★大家さん勝ち組と負け組を分けるものとは


不動産投資に対してマイナスを唱える人はたくさんいます。



一番大きな要因が人口の減少です。不動産は人口が増加する地域でより高い価値が生まれます。



日本は人口がヘリ、お年寄りばかりの国になると予想されています。このデータ自体は疑いのないものです。



それに都市部ではマンション建築ラッシュで、分譲マンション、賃貸マンションなど新築物件がどんどん建築されています。



資金に限りのある零細大家さんが対抗するのは大変です。資金力ではかないません。



ではどうすれば、対抗し勝ち残れるかです。



大家さん業としては、日本全体の平均を見れば、住宅は供給過剰で余っていますし、人口はどんどん減り続けます。



しかし、それはあくまで平均の話です。平均的な大家さんを目指すのであれば、平均のデータに従ってください。



大きな土地を相続したり、親が所有しているような地主大家さんであれば、その平均は重要な意味を持つかもしれませんが、一から資産を築こうとする新米大家さんにとってはあまり意味のないデータです。




不動産投資の世界、大家さん業も勝ち組と負け組に分かれる運命にあります。



どの世界にも勝つ人と負ける人がでてきます。スポーツの世界、企業同士の競争の世界、会社での出世レースなど何をするにしても今の世界は誰かと競争する仕組みになっています。




大家さん業ももちろんライバルとの競争ではありますが、誰かと競争することを考えて、あそこのマンションより家賃を下げるとか、設備をよくしようとかを考えるより、



もっと単純にお客さん(入居者)の求めるものを提供することを考えた方が結果満室経営ができ、勝ち組、成功することができます。




同じ地域、同じ築年数のマンションでもひとつは満室、もう一つは傷みも激しくがらがらのスラム状態。



この二つの違いはなんでしょう。答えは簡単です。お客さん(入居者)のニーズにあう条件を提供していないだけです。



その条件とは部屋の広さであったり、間取りであったり、キッチンなどの設備であったり、家賃の金額であったりと、さまざまな要因がありますが、お客さん(入居者)の求めるもの提供すれば勝ち組大家さんとして資産の拡大と自由を手に入れることができます。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★失敗している人の共通点を知る

1998年ごろ不動産は下げ止まりだろうという空気になり、そのときに自宅マンションを購入した人や不動産投資をした人たちが苦労している話を聞きます。


売買仲介の営業をしていますので、返済がしんどくなっても残りの債務と売却して時の値段が合わず、売却するできない不動産の査定をしたりします。


購入したときに成功、失敗は決まっています。バブルのころと同じ失敗を繰り返しているように感じます。


ビジネスにしろ、不動産にしろ、株式にしろ、失敗している人の共通点は、その投資対象を買うのが目的になってしまい、利益を得るという本当の目的を失ったときに失敗します。


それと、未来を予測しようとした人も失敗します。この株は値上がる。この不動産は高く売れる。など、人に未来を予測する力はありません。



購入した時点できちんと収入と支出のバランスが保て、きちんとプラスのキャッシュフローが手に入る不動産のみを購入すべきです。




私の個人的な意見ですが、この不動産投資ブームは危険だと思います。



投資用の新築ワンルームマンションはその最たるもので、表面利回り5%の新築ワンルームマンションが本当の資産でしょうか?



この数字だと、管理費、ローン返済、税金、維持費などの支出を考えると、家賃収入があっても、毎月赤字になる可能性が高いです。黒字でもわずかなな金額です。


金利が上昇したり、管理費が上がれば、すぐに赤字になります。


そんな状態で、ローンを20~30年返済し続けなければいけません。


営業の人は、返済が終われば全額収入になりますよ。年金代わりです。といいます。


うそではないです、でも20年後市場や不動産価格、物件の状態がどうなってるか予測できますか?


そんな未来のことなんて誰にもわからないと思います。


購入する前に自分自身で勉強し、その不動産が本当の資産かどうかを見極める必要があります。



実は以前、投資用ワンルームの販売の営業を少しだけしていたことがあります。


彼ら営業マンは別にうそを言っているわけでは、ありません。しかし、本当に利益を得るのは誰でしょうか?

①マンションを買った投資家
②歩合を稼いでいる営業マン
③マンションを販売しているデベロッパー



私の考えですが、

①今すぐに利益を得なければ、資産とはいえない。

②市場が上がろうが、下がろうが利益を得る。  

この2点が投資を判断する基準になり、この条件を満たしたものが資産と呼べるのです。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★成功と失敗の分岐点を知る

家賃を手に入れて、投資した金額を回収し、借り入れがある場合は家賃収入により返済しさらにプラスのキャッシュフローを手に入れることができる物件が成功の投資です。


不動産投資は長期的なプランです。すぐに答えはでないかもしれませんが、売却時に利益が得られるのではなく、購入時にすぐに利益が得られるものが成功するための必須条件です。



「資産はすぐにキャッシュフローを生むもの」 です。



不動産は面白いもので、同じ7万の家賃でも、これが7万!?と思う物件もあれば、これで7万!?という物件もあります。


ただある程度の物件であれば、営業の方法ひとつで入居者が決まります。


ただどうしようもない物件も多く、半年、一年と空室のまま放置している大家さんがいるのも事実です。


昔からの地主さんとかは特にお金に困っているわけではないので、何の対策もせずに放置しています。


不動産はリフォームしだいで、変わります。空室はお金を捨てているよなものなので、もったいないと思うのは貧乏人の私だけでしょうか?


不動産投資も今はブームと言われていますが、ここ数年で、成功した人 失敗した人 とはっきり答えがでるのではないでしょうか。



バブルの二の舞とまではいかないにしても、気をつけるべきです。



不動産投資は、あくまで経営です。収入と支出のバランス、収益性が第一です。



収入を生むためには、入居者がいなくてはいけません。



どうすれば家賃を下げずに入居者を見つけられるかが、ポイントだと思います。



以前、賃貸営業の仕事をしていましたので、すぐに入居者が決まる部屋、決まれない部屋の判断が直感でわかります。


事業と同じで毎月、毎年の固定費を低く抑え損益の分岐点を下げ、より多くの収入を生む不動産を手にれることが成功への第一歩です。


当り前のことですが、いざ不動産を手に入れようとすると簡単にできるようでできないものです。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
★信頼できる営業マン、仲介業者とは

より良い情報を手に入れるには、情報を提供してくれる会社や営業マンとの信頼関係の構築が重要になります。



大家さんとしての立場と、不動産売買の営業マンとしての立場と両方の視点で、簡単なポイントをまとめてみましたので参考にしてください。




―信頼できる会社、営業マンを見つけるには―

町の不動産屋、大手の仲介会社、中堅どころの営業マン、投資用不動産を専門に扱っている会社など、どこで不動産を購入するのも自由です。



どこがいいか一概には言えません。通常の仲介会社は実需といわれる自宅用不動産を主に取り扱っていますので、収益・投資用に精通している営業マンが少ないのも事実ですし、そんなに情報量も多くはないかもしれません。



どのタイプの会社を選ぶにしても、最終的にお付き合いするのは営業マン個人です。



まずは、信頼できる営業マンかどうかなのかを判断しなければいけません。しかし、明確な判断基準をお伝えするのは非常に難しいです。



ただ、ひとつ言えることは、たった一回でも嘘や言い訳をした人間を私は信用しません。人間ですのでミスは必ずおこってしまうものです。



そのミスに対しての反応で人間性がでます。正直にミスを認め、謝る人を私は信頼します。当り前のことですが、不動産という大きな買い物を前に舞い上がってしまうと、この当たり前の判断ができなるなるのが人間です。気をつけて下さい。




―より良い不動産情報を手に入れるには―

よい不動産情報を手に入れるためには、営業マンとの接し方で情報の入手も変わってきます。



私も不動産営業をしている立場で言わせてもらうならば、この人本当に買う気があるの?と思われる人には、情報提供をしません。か後回しになります。



営業マンは、日々売上という数字に追われています。厳しいノルマのある会社は信用できませんが、通常の営業マンでもある程度の売り上げは会社から期待されていますので、買う気もないお客さんに時間をかけている暇はありません。



営業マンに不動産を購入する意思があることをしっかりとアピールする必要があります。営業マンにこちらから営業をする気持ちで接してください。



そのためには、購入する不動産の希望をしっかりと整理し伝えなければいけません。

こちらが営業マンに伝えることは、
1、自分の連絡先
2、購入理由
3、物件の条件
4、資金計画

以上が重要項目です。ひとつひとつ説明します。



1、自分の連絡先

住所、氏名、電話番号(携帯など連絡が取れる番号がベター)。


当り前のことですが、連絡先を伝えていなければ、新しい情報を連絡できません。それに、たまに電話番号のみを伝えてくる人がいますが、良い情報を手に入れたいのであれば、まず自分が何者なのかを伝え、営業マンとの信頼関係を築かなければいけません。どこのだれかもわからない相手に一番に良い情報を伝えようとは思いません。



2、購入理由

私たち営業マンは、不動産を購入する理由を必ず聞きます。購入理由があいまいな人やよくわからない理由の人は、買う気がないと判断します。ひやかしの人を相手にするほど、営業マンはひまではありません。


自宅にしろ、投資用にしろ、きちんと購入理由を伝えましょう。投資用の場合は、人に貸す為の収益不動産を探しています。とだけ言えばそれが立派な購入理由です。



3、物件の条件

具体的に購入希望の条件を伝えましょう。立地は?希望の最寄り駅は?駅までの距離は?価格帯は?間取りは?


自宅と違い、最寄駅にはこだわる必要はありませんが、ある程度条件を伝えないと、無数にある不動産から情報を提供しなければいけませんので、漠然としすぎると逆に探しずらいです。



4、資金計画

不動産はだれでも希望すれば購入できるものはありません。


購入できる資金がないと、いくら物件を紹介しても無駄に終わりますので、営業マンは力を入れて情報を提供してくれません。


現金で購入できる場合は、営業マンの手間もなく、一番良い資金計画になりますが、融資・ローンを使う場合は、勤務先や勤続年数、年収などを営業マンに伝え金融機関を紹介してもらうか、自分自身で金融機関にあたりをつけておきましょう。


ローンで不動産を購入する人は、融資を受けれる人かどうかを営業マンは見ています。きちんとした資金計画を立てましょう。




―情報提供後のアフターフォロー―

最後になりますが、仲介会社・営業マンから新規の情報提供があった場合の対応です。


紹介されて物件が条件とかけ離れていた場合は、もう一度条件を伝えましょう。それでもピントはずれの物件ばかり紹介するような営業マンはクビにしましょう。


連絡があり、希望条件とすこし違うぐらいであれば、情報提供にお礼をいい、家の近くの物件であれば、見に行きましょう。後日断りの連絡をいれるときも、現場で見てきた状況を伝え、なぜ断るのかの理由を伝え、次の物件紹介につなげるようにします。営業マンも人の子ですので、断れるのは大嫌いです。


一番やってはいけないのは、電話にでられず、留守番電話や着信履歴に気付いているのになの連絡もしないことです。相手からの再度の連絡を待つのでなく、積極的にこちらから連絡をとるべきです。積極的な買主さんは営業マンとして大歓迎です。


FAXによる情報提供の場合、物件資料だけ見て、うんともすんとも連絡をしないのは二度と情報提供がないと思って下さい。


こちらが営業マンを見ているように、営業マンも買う気があるのかどうかを見て判断しています。




金持ち父さんを目指す-お金と自由を手に入れるTOP

副業・兼業でお金持ち大家さんになる
めざせ、不動産投資で月々20万のキャッシュフロー
新米★サラリーマン大家さん日記(収益不動産投資術)
不動産競売物件を手に入れる
副業でアパート経営・マンション投資
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。