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★水面下の不動産情報

営業マンも人の子です。営業マンの立場からお話をさせてもらうと、やはり熱心で資金的に問題のない、常識的な人に一番最初に情報を提供します。条件のよい不動産はこの段階ですぐに売れていまします。



どこにでもある不動産ではなく、本当に良い条件の不動産を手に入れたいのであれば、会社選びと営業マン選びが大切です。



それと、営業マンとのコミュニケーションも大切です。営業マンに、「営業をかける」ぐらいの気持ちで接することが必要かもしれません。



特に一棟ものマンションなどは金額も大きく、時間をかけて探す不動産は特に大切なことかもしれません。



情報をたくさん持っている会社や営業マンとの接し方が不動産投資を成功させる秘訣かもしれません。




※水面下情報とは、インタネットやどこの不動産屋でもある情報(不動産)ではなく、その会社や営業マンしか情報をもっていない、お宝の可能性が高い不動産のことです。



本当に良い条件の不動産は表に出てくる前に売れてしまいます。すべての水面下情報がお宝不動産かといえばそうではありませんが。。。



ではなぜ?情報が表に出てこないのか?



答えは簡単です。すぐに売れてしますからです。個人差はあると思いますが、常時一人の営業マンに対して数十人のお客さんがいます。



収益不動産にしても、自宅用の不動産にしても、昨日の今日ですぐに買います。というような商品ではありません。購入までには時間とお金がたくさんかかります。




お客さんは自分のほしい不動産がなければ、希望の条件を営業マンに伝え、条件にあう不動産がでれば、紹介をしてもらえるようにしておきます。



私達は追客(ついきゃく)と呼んでいますが、人気のエリアだとそう簡単に不動産は売りにでてきません。




私自身もまだ、転職して3ヶ月ぐらいですでに40人近くのお客さんを抱え、物件待ちのお客さんもたくさんいらっしゃいます。



もちろん、その40人のお客さんの中には、ひやかし?不動産を見るのが趣味??というような人がいますし、あと、俺は客だ!!といわんばかりの高圧的な人もいます。



それと、土地の値段の相場が坪100万円の地域なのに、「坪80万で探してる。水面下情報しか興味がない。出たらすぐに連絡をくれ!」こんな無茶なこというお客さんもいます。



坪100万で売れる不動産をわざわざ80万で売ります?



まったくないわけではありませんが、仮にあったとしても土地の場合は個人さんに売却するよりプロの業者さんへ売却し、新築物件として売り出す際にさらに販売をさせてもらえば、手数料も稼げますので、個人さんへその情報がいくことはほとんどないと思ってください。



常識で考えればわかりそうなものなのに、無茶をいうお客さんもいます。私たち営業マンも人の子です。



相場価格より異常な金額差がある物件はあまりありませんし、あったとしてもなにか問題のある不動産の場合が多いです。例えば再建築不可、斜面地で造成に数千万以上費用がかかる土地、事件があった不動産。
 


  
そうかと思えば、すごく熱心に家を探されていて、条件さえあえばすぐにでも購入していただける人などさまざまなお客さんがいます。



もし自分が営業マンなら、誰に一番最初に情報を提供しますか?




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★の業者所有する物件を激安で買う


3月といえば、会社の決算期のところが多いですね。



不動産会社も例外ではなく、利益や売上を少しでも上げたいのが本音です。



しかも不動産業界は、2月、3月がシーズンです。



個人 対 個人の 仲介物件の場合は除きますが、不動産業者が売主である、中古物件・新築物件は不動産の投売りが行われる可能性が高い時期でもあります。



理由は単純で、

 ①決算期にあわせ無理をしてでも(利益をなくしてでも)売り上げを計上したい。

 ②売れる時期に売り切り、不要な在庫を抱えたくない。



それと、仲介をするわれわれも例外ではなく、会社が手数料を値引きしてでも、契約を取れ!!という命令が下ります。



売主と買主の間に立つ立場の私たち、売買仲介不動産営業マンは売主(業者)に対しても、大幅な値引き交渉をしたり、買主の手数料を値引きしたりして、何とか売り上げを上げようとします。



市場や政治の思惑も絡み、いろいろな影響がからんできます。



次の事業展開に必要なため、銀行の融資を受けるには、決算期である3月までに不動産を売らなければ、融資がおりない業者さんが増えたり、資金繰りのために、赤字覚悟で売るために激安の不動産がかなりの増える可能性があります。



プロの私が見ても、かなり安い価格で不動産が売買されていたりします。



このような不動産を手に入れられた人はかなりラッキーだと思います。




ちなみに、 一月完成の一戸建て新築¥6,980万円が、3月27日(月)に¥5,600万円になりました。



私たち営業マンは情報が入り次第、すぐに顧客に連絡し、内覧をして購入買い付けを入れようとします。


私もすぐにお客様を案内したのですが、一歩違いで先に、買い付けを入れられてしまいました。。。



探せば必ず激安不動産に出会えます。



諦めずに探し続けることと、見つかった時にはすぐに購入できる準備をしておきましょう。



三月の決算期以外でも、プロの業者さんは次から次へと物件を仕入れなければ事業の継続ができません。そのため不良在庫により銀行などから融資をストップされう場合もあり、その時に激安価格にて売却されるケースもあります。



安易に不動産にほれ込み高値で購入するのではなく、収益性のみに焦点を絞り激安不動産を手に入れる機会を探しましょう。探せば必ず見つかります。




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★売却理由を知る

激安物件を手に入れるには、競売(けいばい・きょうばい)や任売(にんばい)しかないと思っていませんか?



※任売とは、任意売却の省略語です。債務返済に苦しくなった売主が競売になるまえに任意で売却先を探すことを言います。




私自身も実は、不動産業界に入る前は漠然とではありますが、そう思っていました。




競売不動産の知識と経験を得るために、競売関係の仕事も経験があります。一件目の投資用不動産は競売で落札しました。



たしかに当時は、通常取引・売買より安く手に入りました。



しかし、昨今の競売市場は、法整備も整い、一般の個人さんの入札もかなり増え、プロの業者さんも物件の品薄状態を解消するため、かなりの高値での落札が続いています。



売買相場と変わらないか、それ以上での落札価格をつけているものも出始めました。




では、どうすれば激安物件を手に入れることができるのでしょうか?



それは、通常の取引・売買こそに激安物件は隠れていると思います。



私自身、1件目こそ競売で落札しましたが、2件目、3件目、4件目とすでに三件もの不動産を通常の取引・売買で購入しています。



不動産は、売主と買主が合意すれば、売買契約が成立します。売り急いでいる売主さんや、相場をよく理解していない売主さん、仲介業者さんがいます。



私の2件目の不動産の売主さんは、以前は大阪に住んでいましたが、数年前から東京に引っ越し、管理も大変だし、入居者も1年以上みつからないという理由で、かなり安く購入できました。



3件目のマンションは、高齢になったおばあちゃんのひとりぐらいでしたが、娘さんと同居することになり、売却することになりました。



特に売り急いでいたわけではありませんでしたが、仲介した業者さんが、地元の業者さんではなくとなり、となり町ぐらいの業者さんで、相場を間違えて売りにだしました。私も仲介のプロですので、あとでその担当さんとは仲良くなり、聞いた話ですが買い付けが殺到したそうです。担当者も値段を間違えたと認めました。



4件目の不動産も、売主さんが京都、仲介の業者さんも京都と少し遠方でした。かなりの指値(値引き)をして購入申込(買付)をしました。まだ売りにだしたばかりということで、難色をしめされましたが、ねがり強く交渉した結果相場より安く購入することができました。



一般に流通している不動産の中にも激安で手に入れれる物件、不動産はあります。



それを可能にするためには、売主さんの売却理由の確認と、仲介をしている業者さんを味方につけ、値段交渉の幅などの情報を入手し、強気な値段交渉をしましょう。



ただ、「安くしろ」といっても誰も納得しません。納得できる理由づけが必要です。



たとえば、築年数が古い、リフォームにお金がかかる、など値段交渉をするきちんとした理由を伝えましょう。


2件目 ⇒ 当初の売り出し価格 400万円 ⇒ 335万円で購入

3件目 ⇒ 1,480万円 ⇒ 1,480万円 相場より安かったため満額で購入

4件目 ⇒ 当初の売り出し価格 650万円 ⇒ 550万円で購入



売主さんの状況により、かなり安く、激安不動産を手に入れるチャンスがあります。




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★競売物件の引渡交渉

先日、知人から頼まれ競売の入札代行をすることになりました。



初入札の方でしたが、見事落札!!



その後の手続きを私がすることになり、代金納付や所有権移転手続きなどを済ませました。



空き家の不動産で、部屋の中に少しだけ荷物が残っていてなんとかしなければいけませんでした。



ゴミ袋3~4個分だけの荷物でしたが、こちらが勝手に捨てることは出来ません。



もしした場合、損害賠償請求や訴訟を起こされる可能性があり、その場合負けます。



競売で落札したのはあくまで不動産であり荷物などの動産は含ませていません。動産の所有権は、債務者側にあります。



調査の段階から元所有者を探していましたが、なかなか所在がわからず、、、根気強く地道な調査を続けていました。



そして最近、居場所がわかりました。落札した不動産から歩いて10分もかからないところに引越しをされていました。



空き家の物件でも通常はプロの調査網を使えば意外と見つかるものです。今回、あまり手がかりがありませんでしたが、その理由がわかりました。。。



なんと、元所有者の男性は亡くなっていました。亡くなった理由まではさくがに聞きませんでしたが、調査の結果、奥さんとお子さんの居場所がわかり、そのことが判明しました。



どんな理由なのか知りませんが、競売とは知られたくない人生の奥まで見てしまうことがあります。



精神的な強い人でないとなかなか大変かもしれませんね。



ただ、落札した人しか閲覧できない裁判所が保管している資料に元所有者の情報が残っている場合も多く、所有者は意外と簡単に見つかるケースも多いです。



所有者自身の性格や常識があるかないかにより、引き渡し交渉がスムーズに進むかが変わってきます。



世の中には驚くほど自分勝手な人や、まったく人の話を聞かない人がいます。



通常の売買は売主さんが望んだ売却ですが、競売は売主さんが望んだ売却ではありません。ここが大きな違いです。





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★落札金額予想の方法とは

落札金額を予想し入札価格を決める方法ですが以下の三通りの方法があります。


最近の不動産競売市場は、相場や状況が変化していますのできちんとした市場調査が必要ですが、落札金額を決める方法として


①過去の競売事例を参考にして決める方法

去年の落札金額など過去の競売の落札価格を目安にして、落札金額を予想する方法。



②収益性を基準にした収益還元法

家賃相場から収入を確定させて、利回りを逆算して収益性を基準にして入札価格を決める方法。



③通常の売買事例の取引価格を参考にして決める方法

通常の取引金額を調べ、その価格から入札金額を決める方法。



大きく分けて3つの方法がありますが、私の場合自分が入札するときは、収益用の投資ですので、②の収益還元法を基準にしています。


あくまで収益を目的として不動産を購入しておりますので、②を参考にするのが基本です。



転売を目的とする業者さんは③を基準にします。



この3つの方法と市場調査の結果で落札予想金額を総合的に判断します。あくまで競売不動産は個々の物件により状況が違います。



①過去の競売事例を参考にして決める方法

競売の過去の事例を参考にする方法は、過去のデーターをきちんと保存しておくとより緻密な計算ができます。


ただ裁判所などが運営しているホームページで、過去の結果が一覧で表示されていたりしますので、大体の数字は出ますので、より入札する物件に近い条件の過去事例を参考にします。


私の場合、大阪市内の競売物件に関してはより緻密なデーターを毎回保存していますので、より正確な数字がでます。


区分所有のマンションで、戸数の多いマンションですと同じマンションの過去の事例があったりしますので、より予想しやすくなります。



同じ、マンション内でそんなには事例がない場合でも、近くの同じような物件で調べていきます。



より正確な状況を判断したければ、通常売買の物件や過去の競売物件を調べて、実際に物件を調べることをおすすめします。


実際に物件を調べれば調べるほど、経験値が上がりますので、たくさんの物件を見れば見るほど、判断が早くなり、良い不動産、悪い不動産の目利きができるようになります。


不動産は一日にしてならず、、です。10件や20件程度見ただけでその気になってはいけません。 一生に一度の買い物である、家(自宅)を買うのに3・4件見ただけであっさりと契約をして、ローンを組む人がいますが、私には信じられません。


投資家を目指すのであれば、収益を生む不動産を見極めなければ多額の借金を抱えるリスクがありますので、経験を積むこと自体がリスクヘッジになります。



その時間を惜しまず投資しましょう。




②収益性を基準にした収益還元法

まずは相場家賃の把握が大切です。この数字が間違っていればすべてが間違いになります。きちんとした家賃の把握が必要不可欠です。


インターネットで簡単に調べられますが、最終的な判断は最寄り駅の賃貸屋さんに物件の間取りなどの詳細を伝え、聞くのが一番です。


最初の段階では、インターネットなどで間取りや築年数、駅からの距離などで入札を予定している不動産により近い条件の物件を探し、家賃帯を調べるだけでもある程度は相場が把握できます。


何十件も調べれば、大体の相場観が見に付きますので、その数字を参考に収益性を判断します。



(月額家賃 - 管理費・修繕積立金)× 12ヶ月 =年間実収入 ÷ 利回り = 入札金額

例えば、予想家賃が8万、管理費・修繕積立金 10,650円

 80,000 - 10,650 = 69,350 × 12 = 832,200 (年間実収入)

 832,200 ÷ 15% = 5,548,000



総購入費用が5,548,000で収まれば、純利回りで 15%が確保できます。



私の考えですが、築30年以上の物件は出来るだけ早くに投資資金を回収したいと考えますので、15%ぐらいの利回りは確保したいところです。



もう少し築年数の新しい不動産だと純利回りを12%ぐらいで計算しても良いと思いますが、リスクヘッジの一つだと考えて利回りは高めに設定しています。


トータル \5,548,000 の諸経費を逆算して入札価格を計算します。


個々により諸経費は違います。


こんな感じで収益から入札希望価格を算出する方法もあります。




③通常の売買事例の取引価格を参考にして決める方法

過去の通常売買事例ですが、プロで有れば過去のデータを簡単に知れべられますが、普通の一般の方は難しいかもしれません。


あくまで、プロの業者さんが転売を目的に入札する場合の目安になります。


リフォームして再販売時の価格を把握し、そこから税金や手数料などの必要経費と利益を計算し入札価格を決めます。



一般の人には、あまり使用しない方法かもしれません。



転売価格を予想したとき、築30年以上のマンションは敬遠されることがあります。


あまり良い値段では売れないかもしれません。


私の個人的な考えですが、キャピタルゲイン目的の転売はおすすめしません。


あくまでインカムゲインの家賃収入を目的に投資をすべきだと思います。


所有している限り、入居者がきちんと確保できる限り、家賃収入を得られます。


転売すれば、一時期の利益で終わりますし、そのわずかな利益に対して40%以上の税金がかかります。


ただし物件を増していく中で、転売をすることにより、より大きな効率の良い投資ができるなどの条件が整えば、転売することも視野に入れてもいいとは思います。




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★短期賃借権とは

競売物件の購入を考えている方で一番心配される点は、占有者との交渉ではないでしょうか。


落札したものの、でていってくれなければ、人に貸すことも自分で住むこともできません。。。


しかし何も恐れることはありません。権限のない占有者を追い出すのは難しくありません。交渉しだいで穏便な退去は可能です。


そうでなければ誰も競売物件なんて買いませんし、近年これだけ競売市場が注目されることもないでしょう。



あとはきちんと裁判所の資料(三点セット)を理解することが大切です。



私の経験ですが、短期賃借権のない占有者、権限のない一般の入居者が多額の引越し料を請求してくることもあります。


調査の段階では、普通の入居者だと思っていたのですが、落札後交渉に入ると、態度がいっぺんしました。


よく話を聞いてみると、へんな不動産屋に いれじえ をされたみたいで、かなりお金をもらえると吹き込まれたみたいでした。。。


その不動産屋も調べて見ると、ただの町の不動産屋で競売のことをよく知らないことがすぐにわかったので、その後はこちらが主導権をにぎり、強気な態度で交渉を進めました。


基本的に権限のない入居者(占有者)は、引き渡し命令を受けるとビビります。


裁判所から、今まで見たこともない書類が届きますから、ふつうの人はそこでビビって交渉に乗ってきます。



引渡命令でもひるまない、頑固な占有者に対しては、そのまま淡々と事務的に強制執行の手続きを進めます。


手続きが進むと、国家権力を持った執行官が 何時何時までに立ち退きをしなさいという通知をしますので、その段階までくれば、ほとんどの占有者はビビって、交渉に応じるか、勝手に退去をしてくれます。


所有者や入居者(占有者)の物件で実際に強制執行まで行ったケースは私の場合はありませんでした。



やはり お国の力は偉大で、普通の神経の人は諦めます。



強制執行を経験した人の話を聞くとすごく後味が悪いそうです。泣き叫ぼうが、ごねようが、字のごとく強制的に荷物を運びだします。


強制執行をされる側もする側もすごく後味が悪く、気分の良いものではありません。


維持をはらずに、引越し代を貰って早期に退去するのがお互いのためにも一番良い方法ではないでしょうか。いくら頑張っても法治国家である国の権力の前では個人の力なんて小さなものです。


話し合いで解決するのが一番です。


自分に置き換えて考えると、裁判所から引き渡し命令がきたらどう思いますか??


私ならビビって逃げます。(笑) 



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★不動産競売、裁判所の資料三点セットとは

競売不動産でよく耳にする、三点セットとは……


裁判所が入札所のために用意した裁判所で閲覧できる資料の中で特に重要な、物件明細書 現況調査報告書 評価証明書



この三点を称して、三点セットといいます。



競売物件を入札するには避けては通れない重要な資料ですので、この三点セットの基本的な内容の理解は必要不可欠です。


 
物件明細書

 裁判所の最終的な判断が書かれています。

 落札者(買受人)が引き受ける権利関係など情報が書かれています。

 その他参考となる事項も書かれていますが、裁判所が調査を元に判断した認識を記入しているだけで、権利関係を確定するものではありませんが、引渡命令などが発令出来るかどうかの判断の材料にはなります。

 ただ、のちの裁判によって権利関係が変わることもあり、入札に際しては自身での現地調査は欠かせません。

 ※この物件明細書を過信しすぎると危険ですが、一応入札するかどうかの判断材料にはなりますので、十分に内容を理解することが必要です。
  


現況調査報告書
  
 執行官が調査命令において現況を調査します。執行官には強い権限が与えられていて、物件内部への立ち入りなどによって写真などをとり現況を調査します。その上で権利関係や占有状況などの調査の内容を記載します。

 かなり詳しく調査の内容が書かれていますので、入札の際には調査内容をしっかりと理解し吟味する必要があります。

 内容をしっかり理解したうえで、自分自身でも現地調査をして内容の確認を取るのがベストです。
 裁判所によっては、閲覧が可能になるまでに調査から半年以上経過している物件もめずらしくないので、時間の経過とともに現況も変化している可能性が高いので、現地調査がやはり大切です。
 

 
評価証明書
  
 裁判所が指名した評価人、通常は不動産鑑定士が物件の価格などの評価をします。その評価の過程などが細かく書かれた資料です。
  

 評価額や周辺の状況などが記載いされていますので、参考にする大切な資料です。

 不動産の評価と法令上の規制などの関係なども書かれていますので、しっかりと内容を理解把握する必要性の高い重要な資料です。

 管理費の滞納や収益還元方で算出した評価、土壌汚染の調査結果など、あらゆる調査がされています。

  
以上競売に参加するためには必ず理解が必要な最重要資料である三点セットの簡単な解説です。それぞれのより詳しい内容の理解が不可欠ではありますが、大まかな流れをまず理解することが大切です。




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★不動産競売のメリット

競売 = お買い得 と思っている方が多いようですが、オークションの入札方式ですので、落差価格が上がれば、全然安くないような物件が増えています。


法律が整備されつつある中、素人の個人さんがかなりの数、参加されるようになりました。それと不動産ブームにのり、プロである不動産業者がファミリータイプなどの短期で転売が可能な物件をかなりの金額で落札しているケースもみうけられます。


競売はやはり、立ち退き交渉や権利関係でリスクがある以上、そのリスクに見合ったメリットがなくては競売で購入する必要はありません。


通常売買で指値をして安く買ったほうが良い場合もあります。


個人の方は、競売だから必ず安く買えるとの思い込みが強い場合がありますので、きちんとした相場の把握などの市場調査の大切さをもう一度確認してほしいと思います。


落札結果を見ていると、最近の競売市場は特に都心部は高額になる傾向がありますので、十分な注意が必要です。



「競売不動産を購入する」のが目的ではなく、「競売不動産を購入して収益を上げる」のが目的です。



不動産の仕事をしていると、自称投資家さんとお話しする機会も多いのですが、どうも不動産を手に入れたことに満足されている方がいらっしゃいます。


大家さん業もれっきとした事業です。経営をしている意識をもって、収入と支出をコントロールし、長期的な利益を上がられる不動産を見極めて、家賃を手にし、金持ち大家さんを目指してほしいです。




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★不動産競売物件とは

不動産競売の世界もひと昔前と比べるとかなり変わりました。


プロの不動産屋でも、競売専門の知識と技術、ノウハウがないと競売市場に参加するのは難し時代が長く続いてきましたが、法整備とインターネットの普及で今は様変わりしました。


初めての個人の人でも、気軽に?参加できるようになり、入札者も増え落札金額も上がりました。


しかし、注意してください。あくまで競売は競売です。


所有者の売却意思とは無関係に、不動産を手放さなければならなくなった人達から、半ば強制的に引き渡しを受ける必要があり、引き渡しを受けて初めて、使用、収益できる不動産になります。



そのリスクをとってまでなんらかのメリットがなければ、一般の流通している通常の取引売買で不動産を手に入れたほうが安全です。



最近の競売事例では、通常の売買と変わらない価格で落札されていたりするケースもよく見かけるようになりました。


あくまで、価格が安いからこそ不動産競売のメリットがあるのであって、価格が変わらないなら、通常の売買で不動産を手に入れるべきです。


高値で落札している、昨今の不動産競売は今はあまりメリットがなくなったのかもしれません。




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★区分所有?一戸建て?一棟もの?それぞれの注意点

大家さんとして家賃を貰い、不労所得を得る方法として、対象となる不動産もたくさんの種類があります。

1、区分所有マンション(マンションの一室)
2、一戸建て住宅(一軒家、貸家)
3、一棟ものアパート・マンション


が住居としての投資対象になります。それぞれの注意点をお伝えします。



区分所有マンションの場合ですが、


厳しい建築基準法をクリアした物件ですので、道路や建物構造などほとんど問題はありません。


素人の方が一番安心して購入できると思います。管理もマンション全体で管理・修繕をしてくれますので、手間がかかりませんし、マンションの一室での購入ですので、購入金額も数百万からあります。


大家さんのはじめの一歩として、中古ワンルームなどを数百万で現金購入し、大家さんとしてのスキルアップを目指すのも良いかもしれませんね。


あとは、すでに積み立てられている修繕費などの金額をチェックし、将来大規模な修繕が必要になったとき追加の費用が必要なのか、管理費・修繕積立金の値上げなども予測しましょう。


家賃相場と購入価格さえ間違わなければ、大きな失敗のない投資対象だと思います。



一戸建ての購入の注意点

ほとんどが木造になると思いますので、建物の老朽化が一番のポイントです。


きちんと屋根や外壁の塗装など修繕を行えば寿命延びますが、建売住宅などの粗悪なものだと20~25年で建物の使用が困難なぐらい老朽化してしまいます。



ただ、きちんと立てた建物で修繕も行き届いている物件は30、40年と十分に使用できます。



やはり、物件購入時に、物件の良し悪しを判断する目が必要です。築年数はあくまでも目安にしかなりません。


再建築が可能かどうかもきちんと確認してください。通常取引、売買で購入する際は重要事項説明書にて、宅地建物取引主任者にて物件説明が義務づけられています。


その説明のときに、どのような種類の道路に面しているかの説明もされますので、きちんと意味を理解してください。


建築基準法上の道路に面していなければ、将来の建て替えは不可能です。見た目が道でも、建築基準法で認められて道でなければ再建築は無理です。



この点だけはくれぐれも注意して下さい。



賃貸の需要としてマンションなどの共同住宅の方が人気がありますので、家賃設定と空室率も考慮するようにしましょう。


一戸建てのメリットは、駅から遠かったとしても敷地に駐車場があることと、部屋が広いことが武器になりますので、メリットを活かし満室経営を目指しましょう。




一棟ものアパート・マンションの注意点

小規模、大規模にかかわらす、その敷地と建物すべてを維持、管理しなければいけまんので、一番手間がかかります。



ただ、プロに管理を任せればだいぶ楽にはなります。



一棟ものの場合もやはり、建物の老朽化が一番の心配です。排水管などの目に見えない部分でのリスクも大きくなります。


購入前にきちんと部屋の中をチェックし、台所の排水のにおいや現場で水を流してその流れ具合などを遠慮なくチェックしましょう。


購入後思わない出費をさけるためにも。


あとは、一戸建てと同じで、重要事項説明の内容をしっかり理解しましょう。


大家さん業として一番効率がよく資産価値が高いのがこの一棟ものアパート・マンションです。購入金額が一番高くもありますが、ぜひチャレンジすべき投資です。




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★購入時、取引時の注意点

通常の取引・売買で不動産を購入する場合、かならずプロの仲介業者を通して売買契約をすることになります。


仲介業者には、資格を有する者が、重要事項説明書の説明を義務付けています。


基本的にはむちゅなことができないようにはなっていますが、素人がこの重要事項説明書を説明されてもちんぷんかんぷんだと思います。ある程度不動産屋さんを信頼せざるをえません。


ただ、町の不動産屋のなかには、問題の多い業者さんも存在しますので、注意して下さい。


私自身が大手といわれる不動産仲介会社に務めておりますので、業界の内情を知りました。


大手に仲介を頼めば、まず心配はないと思います。大手は社内のコンプライアンス(法令遵守)が厳しく規定されていますので、いち営業マンがどうこうできるシステムではありません。


※大手とは、テレビコマーシャルでばんばん宣伝をしているからといって安心しないでください。私が言う大手とは、住○系列や三○のリハ○ス、東○リバ○ル、○菱系などのことです。



再建築が不可の物件をごまかして販売したり、道路関係があいまいなまま契約したりと、いまでも実際に行われています。



わかっていて購入するのであれば、問題ありませんが、よく理解しないまま、だまされて購入してしまうと、将来大変な目にあいます。注意して下さい。


私が売買契約書を作成するときに、一番注意する点は道路関係です。建築基準法上の道路に接道していなければ、再建築ができませんので、不動産の価値が半減します。


区分所有マンションの場合は、そんなに問題があることはありません。道路関係もすっきりしていることがほとんどですので、一戸建てや一棟ものマンション・アパートは注意深く重要事項説明書を読み理解して下さい。



今の私であれば、自分自身で市役所や法務局で調査し、判断できますが、一般の人がそれをするのは難しいと思います。



高い買い物ですので、自分自身の勉強ももちろん大切ですが、信頼できる仲介業者の営業マンを見つけることがより、重要になってきます。




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★通常売買での購入方法①

通常の売買にて不動産を購入する場合の注意点や成功させるための、ポイントなどをお話します。
 ※通常売買とは、不動産屋を通して購入するいわゆる仲介という取引です。


―①資金計画―

不動産投資を始めるために、まずなにをすればよいかと言えば、物件をさがすことより先に資金計画をたてることが必要です。一生懸命物件を探しても、購入資金がなければ、結局は手に入りません。


不動産の営業の仕事をしていますので、自宅用で一戸建てやマンションがほしいと一生懸命探すのはいいのですが、自己資金や住宅ローンなどの資金計画をまったくしない人がたまにいます。


住宅ローンを使用する場合は、まず年収、勤続年数、会社名、その他の借り入れなどをチェックし、ローンが通るのかどうかを先に調べます。


そうしないと、ほしい不動産が見つかっても手に入らなければ、いままでの苦労が水の泡になりますので、投資用不動産を購入するときにも同じように、資金計画をしっかりとたてる必要があります。


投資用不動産を購入する場合も、基本的には同じです。まずは、自分にはどのくらいの不動産が購入できるのかの目処をたてましょう。


現金で購入するのか?、自己資金の現金はいくらあるのか?、いくらぐらいまでローンが組めるのか?それにより、いくらぐらいの不動産を探せばいいのかがわかってくると思います。


ただ、最初の段階で、ローンを組む場合は融資が下りるのかどうかなど決定できるわけではありませんので、ある程度の目処を立てましょう。


現金購入の場合は心配ありませんが、融資をうけるのであれば、しっかりと不動産仲介会社の営業さんや銀行の営業マンに相談をしましょう。




―②物件の選別―

ある程度の購入できる総額が決まったと思いますので、次は、どんな物件を購入するのかを決めていきましょう。


次の段階として、まずすることは地域を絞ることです。


自宅用不動産にしろ、投資用不動産にしろ、購入するエリア、地域を絞ることが成功の近道です。


なぜなら、不動産は地域により相場や流通している不動産がまったく違うものですので、プロの私でも、知っている地域以外の相場を聞かれてもさっぱりわかりません。


相場を把握できていないと、その不動産が安いのか高いのか、入居者ニーズが強いのか弱いのか、など投資を成功させる重要な部分が理解できません。


地域を絞り、その地域に集中することが不動産投資の成功への第一歩です。


地域が決まりましたら、入居者のターゲットが単身者用不動産なのか、ファミリーなのかなどの大まかな条件を決めてもいいかもしれません。


ただ、私の場合、細かい条件は出来るだけ決めないようにしています。


例えば、築10年以内の不動産、駅まで10以内、一室に付き20㎡以上などなど、細かな条件を設定することは簡単ですが、その条件をクリアーする物件はほんとうに存在するのでしょうか??


たとえ、存在してもすごく高額な不動産になってしまい、本来の目的である「キャッシュフローを得る」(もちろんプラスの利益です。)を達成できるかどうか疑問です。あくまで、目的は 「プラスの家賃収入を得る」 ということを、もう一度確認しましょう。


くどいようですが、、、不動産を手に入れることが目的でしょうか? 家賃収入により、プラスのキャッシュフローを得ることが目的でしょうか?再確認してください。


資金計画の段階で、実はどの程度のローンを組むのか、自己資金はいくらか? などの条件により購入する・できる不動産の価格はある程度決まっているはずですので、その範囲で、地域を絞れば膨大にある不動産の中から、自分が手に入れるべき不動産は自然と決まってきたりします。


物件を探すページにて、私も使っている優良サイトを紹介しています。


たくさんの不動産を見ることが成功への一歩です。


家賃相場を知る ページにて、賃貸サイトを紹介しておりますので、家賃相場を調べるのにお使いください。



―③不動産を探す―

資金計画と物件の選別が終われば、自分がほしい不動産がどんなものなのかのアウトラインが見えてきたと思います。あとは、実際の不動産を探すだけです。


探すといっても、最初の段階ではインターネットや新聞の折込チラシ、ポストに投函される宅配チラシなどを見る程度でもいいです。


実際の不動産の前に行って見ることももちろん重要ですが、このチラシを見ることも同じぐらい重要です。たくさんのチラシを見ているうちに、



この不動産は、相場より高いな、これは安い、なにか問題があるのでは?などの相場観が自然と身につくはずです。



このことが重要です。



次のステップとして、自分が狙いを定めた町の不動産屋さんに入ってみるのもよし、インターネットから会員登録し、もっと詳しい資料を請求してもよいと思います。大切なのは、一歩一歩ゆっくりでもいいので進み続けることだと思います。



それを見抜くためにも、こちらもある程度の知識と経験が必要です。私が何度も、たくさんの不動産を見ることを勧めているのはそのためです。たくさん見ることにより、本当のことがだんだんとわかるようになってきます。




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★需要と供給のバランス

最近の賃貸募集の条件として、礼金・敷金¥0という条件のお客さんが増えています。


特に大阪地域では、保証金という習慣があり、東京などの敷金礼金と比べると、高めに設定されていて入居時の初期費用が高めになってしまします。


大阪市の北区のワンルームの相場では、保証金が20~30万です。


古く狭いワンルームマンションでも、家賃は安く下げていますが、あい変わらず保証金は20万もとる物件がたくさんあります。



当然家賃が安くても初期費用がかさむこれらの物件は空室が多くなっています。



賃貸営業の仕事をしているとき、お客さんが来店され、若い男性の一人暮らしの方でしたが、家賃はある程度出せるが、初期費用がない。


礼金が出せても5万まで!という条件でした。


結局、大阪市の北区では、物件が少なく苦労しました。


基本的に、ワンルームマンションは若い人をターゲットにしますので、若い方で何十万もお金を貯めている人は少ないのではないでしょうか? もちろん個人差はありますが。


大家さん側から言えば、初期費用もだせない人がきちんと家賃を払ってくれるの?


という心配があります。ほぼこの理由で敷金礼金、保証金を下げない大家さんが多いようです。


供給が過剰な現在では、お客さんのニーズを的確に把握をした家賃などの条件設定が必須です。


しかし昔ながらの大家さんはその時代の流れなどがわからない方が多いのも事実。



結局は空室のまま半年、一年と時間だけが立ちます。



大家さんをされている方はお金持ちの年配の方が多いので、昔の考え方のまま空室を放置しています。


若く柔軟な考えを持って賃貸経営をできる方であれば、まだまだチャンスが多い市場だと考えています。


お金持ちの地主さんには資金力ではかないませんが、供給過剰の現在でも工夫次第では、満室経営は十分可能です。


ライバルである地主系大家さんたちは、昔の考えに縛られた、時代に取り残されつつある大家さんですから十分に勝負は可能です。



資金が少なくても十分に勝てる経営をすることは可能です。



不動産、賃貸業も需要と供給のバランスによって成り立つ商売であることになんら変わりはありません。





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★大家さん成功の心構え②

①まず、入居者さんこのことを第一に考える
②パートナーである、賃貸業者、リフォーム業者、不動産売買業者、税理士、会計士などを大切にする
③自分自身のことも考える



②パートナーである、賃貸業者、リフォーム業者、不動産売買業者、税理士、会計士などを大切にする

パートナーである、賃貸業者、リフォーム業者、不動産売買業者、理士、会計士などなどを大切にする
 

例えば、賃貸の部屋付けをしてくれる営業マンは、大家さんに利益をもたらしてくれる大切なパートナーです。


そのパートナーの報酬をケチってはいけません。5万の報酬の不動産と、15万の報酬の不動産があるとして、同じような立地、部屋の条件なら、どちらの不動産をお客さんに紹介しますか?



あたりまえのことですが、報酬の多い不動産を紹介すると思います。



収益をもたらしてくれる、大切なパートナーですので、たっぷりと報酬を払いましょう。賃貸の部屋付けの営業マンは売上重視の人が多いです。


リフォーム業者さんも、リフォームをきれいにしていただいて、部屋の価値を高めてくれるパートナーです。


それと、設備などが故障したときなども迅速に対応してもらわないと、困ったこまったことになります。


動産売買の業者さんも収益性の高い優良な不動産を手に入れるには、なくてなならない大切なパートナーです。


すべて自分の力だけで、経営できるほど、不動産は簡単なものではないと思います。


いろいろな専門家のアドバイスや、力があって初めて安定した経営ができます。


自分ひとりだけが利益を独り占めするようでは、長く安定した経営は難しいのではないでしょうか。


私の場合は、大工さんからリフォームの職人さんなど、いろいろと協力をしていただいています。


不動産を購入する際も、間に入ってくれる仲介営業マンが、積極的に動いてくれれば、なんとかこちらの意向どおりに、話がまとまることも良くあります。




③自分自身のことも考える

慈善事業ではありませんので、自分自身も当然利益を得なければ、経営は続きません。


自分自身がお金や自由を手に入れるために、収益不動産を買ったり、投資をするわけですから、損をしては投資する意味すらなくなります。


適正な利益を得なければ、事業として経営できなくなります。


適正な利益が大切です。自分のことばかり考えると、結局お客さんや世間から、見放され、長く続きません。


3つをバランスよくすることで、安定した経営ができるのでは、ないでしょうか。


現場を知らずに、経営は語れません。


経営者は評論家ではありませんので、現場を知らなければ、持続するのは難しいです。


すべての基本は現場あり、です。


悩んだり、迷うことがあれば、現場に戻りましょう。




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★大家さん成功の心構え①

大家さんとして、どうすれば成功するか?

安定した経営をするにはどうすればいいのか?



せっかく不動産を所有しても、資産のつもりで買っても、実は負債だった。


よくある話です。毎月のキャッシュがマイナスなるものは、すべて負債です。気をつけましょう。


自分の考えや、自分の利益ばかりを考えての投資は、やはり失敗してしまう原因を作ると思います。


せっかく大家さんになったのだから、入居者さんには、気持ちよく長い間住んでいただきたいものです。



賃貸営業の仕事をしている時、実に身勝手な大家さんや入居者さんがいました。


困ったことに意外と、こういった方は多いものです。



大家さんとして成功するには?

当たり前のことですが、

 ①まず、入居者さんこのことを第一に考える

 ②パートナーである、賃貸業者、リフォーム業者、不動産売買業者、税理士、会計士などを大切にする

 ③自分自身のことも考える



①入居者さんこのことを第一に考える

入居者さん=お客さんです。 


お客さんがいなければ、当然収入もありません。


せっかく入居していただいても、すぐ退去になっては、安定した経営は難しくなります。


自分勝手な大家さんでは、入居者の確保は難しいです。


賃貸営業の現場にいた時感じたのが、大家さん側視点で、リフォームや家賃設定をしていたり、管理をおこたっっていたりする大家さんがかなり居ました。



当然、空室がたくさんできることになります。



こちらが、提案やアドバイスをしても、聞いてくれず、空室のまま放置していケースがあります。


私たち賃貸営業のプロは、どんな不動産、物件が入居の決まる部屋なのかを知っています。


来店してくださった、お客さんに気に入っていただける部屋を紹介するのが、私達の仕事ですから、必然と入居者が決まる不動産、条件を知っています。


満室経営されている、大家さんを見ると、周りより安く良質な商品(不動産)を提供されています。経営の基本ではないでしょうか。  


 
自分の利益ばかり考えて家賃設定をしても、今の時代は厳しいです。



自分が住んだ場合を考えて、部屋を提供することを考えてみて下さい。


たえとは、トイレが汚いままの部屋に住みたいと思いますか?狭くじめじめした部屋に住みたいですか?マンションのエントランスがいつも汚く、ごみや汚れているところへ帰りたいですか?


簡単なことだと思います。当たり前のことを当たり前にする誠実にしていれば、自然と満室経営は可能だと思います。


当たり前のことが当たり前に出来ていない、大家さんがいます。経営努力をされていない大家さんたちです。



少子化で人口が減る、供給過剰でマンションはあまっている、などなどマイナス面がよく取り上げられる不動産ですが、賃貸の現場で感じることは、まだまだチャンスは多い。ということです。


確かに、経営に失敗されて、何億と借金を抱えて破産し、不動産を競売にかけられたり、最悪夜逃げしたりする可能性はありますが、成功する可能性もまだまだたくさんあります。



これからは、より二極化すると思います。



ニーズ、入居者の求めるものを提供されている大家さんは満室経営で、勝ち残っていく。


自分勝手な大家さんは、空室が多く、経営がくるしくなる。


いわゆる勝ち組と負け組みに分かれつつあります。



ここで、重要なことをお話します。 


「大家さん本」「不動産投資の本」などの書籍に、不動産を選ぶ基準やポイントが書いてありますが、そのまま、うのみに、しないで下さい。


こういった本は、平均的なアドバイスを書いていることが多いので注意が必要です。あくまで平均的にみれば正しいとは思います。


平均的に見れば、駅から20分より5分の方が、いいに決まっていますし、地方より、都心部の方が人口や需要も多くいいにきまってます。


駅から遠い部屋より、近い部屋の方を求めるお客さんが多いのは当たり前です。


でも、賃貸の現場から言わさせていただくと、駅から20、25分かかる不動産でも満室経営されている大家さんもたくさんいらっしゃいます。


駅からの距離を気にしない、お客さんもいるということです。要するに努力しだいで、いくらでも挽回はできるということです。


その分苦労は多くなりますが、逆に考えるとそのような物件こと、高利回りで多くのキャッシュフロー(家賃収入)をもたらしてくれる不動産かもしれません。




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★大家さん成功の秘訣

不動産投資を成功させる秘訣はなんでしょうか。。。



やはり、きちんとした収支計算=プラスのキャッシュフローの確保。



これに尽きると思います。


では安定した、プラスのキャッシュフローを得るためには、

 1、家賃相場の把握
 2、購入価格の設定



この2つのことに注意すれば、実は不動産投資は失敗の少ない方法だと思います。


1、家賃相場の把握 

⇒インターネットの普及により、簡単に調べることが出来るようになりましたので、投資対象の地域で検索すれば膨大な量の賃貸物件が検索できます。


ある程度購入希望の物件が絞れましたら、最寄り駅の賃貸専門の不動産屋さんに聞きにいくのが一番相場を把握できます。


敷金・礼金、家賃の相場など現場の営業マンが一番知っています。数件不動産屋を回ればだいたいの感じがわかってきます。



不動産購入時、営業マンの言っている利回りは正しいのか?不動産投資としての収支は健全か?その不動産は本当に資産なのか?負債なのか?



などなどの条件を見極める必要があります。不動産投資を成功させるための絶対条件ともいえるのが、賃貸相場の把握です。


しかし、意外とこの賃貸相場の把握が出来ていない大家さんを見かけます。


自分がほしい家賃を設定するのではなく、相場を把握し適正な家賃を設定し、リフォームなどで付加価値をつければ、安定した家賃を確保することはそんなに難しいことではありません。



最近ではインターネットの普及で、簡単に募集されている賃貸物件を検索できます。



これをするだけでも相場観が身につきますので、検索してみて下さい。




2、購入価格の設定

⇒ただ単に「安い」という理由だけで投資用不動産を買わないでください。
安くても家賃のきちんと入る不動産を購入しましょう。


言葉で書くと簡単なようですが、しっかりと勉強しないと失敗の原因になりますので、気をつけたいですね。


立地条件、周辺環境、物件の外観、間取り、設備などなどいろいろな要素が絡み合った上での価格設定です。



不動産投資を成功させる上で、大切なことは物件の見極めです。



どんなに頑張ってリフォームしたり、安く購入できたとしても、物件自体の立地条件や地域性、周辺環境が悪ければ意味がありません。



全体のバランスが大切になります。



そのバランス感覚をつかむためには、より多くの不動産を見る!!ことでしか感覚はなかなか備わらないものです。


私は仕事がら、たくさんの不動産を見ますが、地域が変わればまた不動産も相場も変化しますので、地域を絞ることが大切です。


バランス感覚や相場感をつかむために、私が良く利用するサイトをメインホームページにて紹介しています。



それと、ただインターネットで見るだけではなく、詳しい資料を請求したりして積極的に行動してみてください。そうすることにより、不動産営業マンとメールや電話などでやり取りする機会ができるかもしれません。


そのひとつひとつが経験になります。ただ見るだけより、もう一歩踏み出して行動してみてください。思わない運命や出会いがあるかもしれません。。。





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★表面利回りと純利回りの違いを知る

収益、投資用不動産の選び方ページにて、物件の選び方のポイントはお伝えしましたが、では、実際投資用不動産を購入するという段階では、よりきちんとした数字で判断ができる基準を持つことが大切です。


人それぞれ数字の基準は異なりますが、基本的には利回りを購入するかの基準にするのが一般的です。


ただ、この利回りは投資対象の選定にあたり、あくまで選ぶための基準の一つに過ぎないということに注意して下さい。



不動産屋さんが営業トークに使用する、表面利回りと純利回りとの違いを理解しましょう。



物件価格、500万円、相場家賃が5万円

表面利回りとは、
年間総家賃 ÷ 物件本体価格 = 表面利回り
5万円×12ヶ月 = 60万円 ÷ 500万円 = 12% 



表面的にはそんなに悪くない数字に感じますが、

純利回りで計算するには、毎月の支出と固定資産税などの毎年必要な費用。それと、物件購入時の税金や手数料関係、リフォーム代の費用なども考慮します。



管理・修繕積立金が1万円、固定資産・都市計画税が5万円。税金、手数料、リフォーム代が物件価格の10%、50万円かかった場合の

純利回りでは、

(年間総家賃 - 年間総経費 ) ÷ (物件本体価格 + 購入諸経費) = 純利回り

(5万-1万)×12ヶ月-5万=43万円 ÷ (500万+50万) = 7.8% になります。



大家さんとして成功を目指すのであれば、不動産屋さんが使用する表面利回りに惑わされないでください。


大家さん業をするためには、必ず経費が必要ですので、支出がかならずでてきます。


購入する際の諸経費もそうですが、これらの費用をきちんと計算にいれて、利回りを計算しなければ、実際に手に入る収入にかなりの誤差でてきますの注意が必要です。


大家さんを成功させるためには、物件購入の際に収益性を重視する必要がありますので、その基準のひとつが純利回りです。


私の基準は、現金で区分所有マンションを購入する戦略をとっていますし、築年数の古いマンションを購入することが多いこともあり、最低純利回りで12%を基準にしています。


私の場合、都心の比較的立地条件のよいマンションを購入していますので、家賃設定さえ間違わなければ空室率も低く抑えられます。地方の不動産の場合は、空室率に注意して下さい。




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★投資用不動産の選び方4つの基準②


―③購入価格と立地―

購入価格

投資の成功を決める、、一番大切なポイントです。


不動産投資で失敗している人のほとんどが、高い値段で購入をしてしまい、家賃収入と支出のバランスがくずれた結果、破産した人を仕事がら、たくさん見てきました。


適正価格で購入することができれば、失敗のリスクはほとんどなくなります。

  
適正価格とは、売買事例や相場価格のことではありません。自宅を購入するならともかく、収益不動産を購入する場合は、収益還元法で判断すべきです。


相場家賃(収入)から、購入価格を判断する方法です。家賃が5万の1Rマンション 表面利回り10%で購入したいときの、価格は、5×12÷10%=600万 です。600万で購入できれば、表面利回り10%で収益を得ることができます。



私が中古マンションの一室を購入するときは、純利回り12%を最低の基準にしています。



物件選びのポイント

かならず、自分の目で見て、感じたことを基準にしてください。自分が住みたい。と思った部屋は、ほかの人も住みたい と思います。

(1)立地

不動産は立地がすべてという人がいるぐらい、重要であることは、否定しません。


特シングル用の1Rワンルームマンションを投資対象に考えている方は、都心の駅近物件の方が入居者の確保は容易です。しかし、あまり立地にこだわりすぎると、失敗の原因にもなりますので注意が必要です。人気のエリアは不動産の価格も高いからです。注意しましょう。


賃貸需要の少ない地域で勝負するのはあまり得策ではありませんし、賃貸需要強くても競合マンションが多すぎるエリアも避けるべきです。



(2)住環境

シングルとファミリーでは、求める環境が違います。


賃貸の仕事をしていて、感じるのは、若いサラリーマン、OLは静かな住宅街より、少し騒がしくても、便利な立地の 部屋を選ぶことが多いです。小さなお子さんがいるファミリーは、駅から少し遠くても静かな住宅街を好みます。

 
誰に貸すか、ターゲットにより変化します。購入する不動産の間取りや広さなど、その地域にあった入居者ニーズに合う不動産を手に入れる必要があります。


そのニーズと環境にマッチしたものがベストです。



(3)周辺施設

コンビニ、スーパーは近くにあるにこしたことはありません。

 
「食べる」は毎日のことなので、特にファミリーにとっては、スーパーは毎日行くところでもありますが、近くになくてもなんとでもなります。部屋を決める、決定的な要因に、なることは少ないです。近くにあれば便利程度です。


それより、マイナスの施設が近くにないか、より注意が必要です。例えば、火葬場、ごみ焼却場、お墓、冠婚葬祭場、お寺、や○ざの事務所、などです。

 
不動産の価値を下げる可能性もあるので、十分な調査が必要です。


あと私は、現地調査のときに、スーパー、コンビニ、銀行、郵便局、100きん、公園、学校。などの施設はどこにあるのかは 最低限調査をします。購入の参考にはしますが、決定的な要因ではありません。




―④物件自体の見極め―

(1)外観

築年数より、見た目のきれいさを優先させましょう。同じ築30年でも、きれいなマンションと、みるからに、ぼろぼろのマンションとがあります。管理・修繕により、印象が全然違います。自分が見て、きれいと思えば合格です。


分譲の区分所有ファミリーマンションは、比較的きれいな傾向があります。一棟もののアパートなどは、塗装をすれば、イメージを変えることが可能なので、区分所有のマンションより有利です。



(2)エントランス・共用部分

見れば一目瞭然です。管理がきちんとされているのか、いい加減なのかは、エントランス・共用部分を見ればすぐに判断できます。特にマンション一室を購入するときは、清掃の行き届いたマンションにしましょう。


エントランス・共用部分が汚れていると、入居者の質も悪くなりがちになりますので、トラブルの原因を作ったりもします。



(3)間取り・広さ

一般的には、シングルは22㎡以上のセパレートでないとだめ!!と言われています。確かに新築マンションで16㎡ の一体型ユニットバス式を作っても誰も見向きもしないかもしれませんが、仮に、前者の家賃が7万だとします。


築年数の古い後者が5万だとします。すべての人が7万のマンションに住むでしょうか?これから、新築でアパート経営される方は、22㎡以上のセパレート1Kを作るべきです。しかし、区分所有の中古のマンションの購入を考えている方は、隙間(ニッチ)を狙うのもひとつの方法です。


16㎡ユニットの部屋はあふれかえっています。需要より供給量の方が多いです。


空室の部屋も目立っているのは事実です。しかし、安く購入し、周りの相場より5千円安く貸しても、収益が維持できるのであれば、古い時代遅れの1Rもありです。将来性に不安が残るので、投資した金額を早めに回収すれば、リスクヘッジにもなり、安く貸すことにより、安定した、経営も可能です。


第一に時代遅れになりつつあるので、安く買えるチャンスが多いです。


ファミリータイプだと、40㎡前後の2DKが狙い目です。実際私が所有している不動産も2DKです。ファミリーにしては狭いんじゃないの?と思われるかも知れませんが、そこが狙い目です。


55㎡以上の部屋だと、分譲マンションと競合になります。4人家族ぐらいだと、だいたい自宅を購入されていませんか?


家賃が高くなったり、家族が増えると、そろそろ家でも買おうかとなります。家賃の範囲内で、ローンを組める時代ですから。自宅の購入を考えるファミリー物件は、競合も多く収益性も悪くあまりおすすめしません。


40㎡前後の2DKだと、新婚やカップル、1LDKに間取りを変えれば、広い部屋に住みたい高所得者のシングルもターゲットに出来ます。


間取り自体は時代遅れですが、確実にニーズのある間取りです。築年数も古くなるので、安く購入することもでき、収益性もよく、ねらい目の広さです。


これだけ、長くお話したのは、この広さも一度購入してしまえば、変更が難しい項目だからです。間取り変更は比較的容易に出来ますが、広さを大きくするのは不可能とは言いませんが、難しいです。購入する前に、よく考える必要があります。



(4)明るさ

暗くじめじめした部屋に住みたいですか?ほとんどの人が 「no」 というはずです。私もいやです。日当たりのよい明るい部屋の方がいいです。しかし土地の形や、隣の建物の状況により、どうしても暗い部屋が出来てします場合があります。そのときは、シングル向けの間取りにしましょう。


ファミリー向けの部屋だと、暗い部屋はきついです。家賃を下げてもなかなか入居者の確保に苦戦します。
 

シングルだと、昼間はほとんどいないので、気にしない人がいます。それより家賃が安い方がよいという、人も結構いるものです。できるだけ、暗い物件は避けるにこしたことはありませんが、一棟ものを購入する場合、特に都心部では、建物と建物が密接しているため、起こりうることなので、避けられません。




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★投資用不動産の選び方4つの基準①

①収益性  ⇒一番大切な決め手です。

②内より外を重視する ⇒部屋のきれいさより、立地などに注意!

③購入価格と立地 ⇒価格と立地は重要です

④物件自体の見極め ⇒物件自体がどうしようもなければ、、、




―①収益性―

投資用不動産、収益不動産を選ぶ基準は収益性のみで、判断して問題ありません。


収益を得ることを目的に、不動産を購入するのですから、シンプル、単純に考えましょう。


収益性を決める要因として、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備などの個々の要因があります。あくまで、収益性を重視すべきです。


不動産投資の場合、これが絶対に正解!! という答えはありません。


収益性がある不動産は、すべて、正解です。収益を得るという目的が果たせている以上正解です。


よく不動産投資の本などでは、1Rマンション投資の場合、駅から10分、22㎡以上、築は10年未満などなどいろいろと物件選びのポイントなどが書かれていますが、参考程度に考えれば十分です。


たとえ駅から10分以上で、築20年、16㎡の狭い1Rでも、安く購入し、安く貸せば、需要はありますし、収益性も安く買えば十分に利益が上がるはずです。


例えば、駅から10分、22㎡以上、築10年未満の条件にこだわってしまい、高い値段で、購入してしまっては、収益性が落ち、本来の目的である、収益を得るどころかマイナスになってしまったり、少なくなってしまっては意味がありません。



不動産、物件にほれてしまうと、不動産を購入すること自体が目的に変わってしまう危険があります。


収益不動産を購入するときは、なんのために買うのかをもう一度確認しましょう。



もう一度確認します。不動産を購入することが目的ではなく、収益を得ることが目的です。その家賃収入で経済的な自由を手に入れることが目的です。



あくまで、立地、環境、周辺施設、外観、エントランス、間取り、築年数、広さ、設備など条件は、収益性を決める、一つの要因に過ぎません。


たとえば、立地などにこだわりすぎると、視野が狭くなったり、よい立地は価格が上昇します。


人気の地域は、不動産の購入価格も高くなります。


ある程度、土地勘のある地域なら、幅広く、投資用の不動産を探しましょう。


ポイントは、「一つの要素、要因にこだわり過ぎない」 です。




―②内より外を重視―

あと注意すべき点は、内より外が重要だということです。


内とは、内側=建物の外観や内装など


外とは、外側=立地、環境、周辺施設などです。


内側の部分は、個人の力で変えることが可能です。例えば、外観が古くなれば、塗装により綺麗に出来ますし、間取り変更、キッチンをシステムキッチンを入れるなど、よくすることは比較的簡単です。 



外側は、個人の力では変えることが難しいです。



立地を変えることも、住環境を変えることも、個人の力では、難しいでしょう。だから購入前に、より注意深く調査し、判断しなければいけません。



不動産を購入するとき、内装の綺麗さや、エントランスの豪華さなどに目を奪われがちですが、最新の設備のマンションを欲しくなるのはわかりますが、冷静に不動産を調査、判断しなければいけません。最新の設備も5・6年もすれば古くなりますし、エントランスも大理石などを使い豪華なのはいいですが、それはすべて購入価格に上乗せされています。



収益不動産、投資用不動産を選ぶときの注意点は、「感情に流されずに、冷静に収益性を判断する」です。


これから10年、20年と長いお付き合いになる不動産です。ずっと家賃を生んでくれる不動産です。


大切に選びましょう。




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★将来の修繕や日々の管理を考える

築年数の経った区分所有マンションを投資の対象とする場合は、管理費・修繕積立金の値上げのリスクを考える必要があります。



私も所有する2件のマンションが購入後が値上がりしました。それぞれ4,000前後の値上がりでしたが、投資利回りを考えると痛い出費です。


私の所有する1件目の投資用不動産が大規模修繕にともない、現在まで積み立ていたお金をすべて使いきるため、今後の修繕計画のこともあり、

修繕積立金を値上げしました。



積立金が現在は4,000円と築30年のマンションにしては安かったので、しかたがないのかもしれません。。。



値上げ金額も4,000円ぐらいで、約倍になりました。



管理費とあわせると毎月1.5万円の出費になりますので、収益に大きく影響します。



同じく2件目に購入した17㎡のワンルームマンションも修繕積立金が値上がりました。こちらも約4,000円値上がり、もともと管理費・修繕積立金の毎月約1万円でしたので、

この値上げで1.4万円の固定の支出になりました。しかもワンルームマンションですので家賃自体が5万円と安く支出の割合が多くなります。


でも、マンションの大規模修繕は必ず必要なことですし、修繕することにより不動産の価値が上昇もしくは維持できると考えれば、必要不可欠な費用になりますので、仕方がありません。


不動産投資対象が、区分所有マンションにしろ、一棟ものアパートにしろ、修繕費は将来必ず必要な出費ですので、事前に予測しあわてないような資金計画をたてましょう。



せっかく購入した不動産の価値を落とさないためにも、清掃などの日々の管理や建物維持のための修繕費などは計画的に貯め、定期的な修繕を行いましょう。


そうすることにより建物の寿命がのび、より多くの家賃、収益が獲得できます。




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★家賃滞納の問題解決方法②

①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする
②入居審査を厳しくする
③管理会社に管理を任せる
④家賃保証会社に加入する
⑤サブリースにする



④家賃保証会社に加入する

かなり安全な方法です。


家賃保証会社とは、滞納された場合、家賃を入居者の代わりに支払ってくれる会社のことです。


大家さんとしては、滞納されても保証会社から家賃が振り込まれますので安心です。


あとは、保証会社が入居者や保証人から家賃を取り立てます。



大家さんとしては、すでに家賃は振り込まれていますので何の心配もありません。

保障の内容によりますが、この保証会社と契約するための費用は、


2年更新で家賃の半月~1か月分です。


次の更新時は家賃の15~25%と費用は安くなります。


※一般的な費用です。保証会社により補償内容や家賃の振り込み方法などが異なります。



私の場合は、敷金を取らない代わりに、この保証会社加入を絶対条件にしています。

加入費用は、入居者負担として募集する際に条件を付けていますので、大家さんとして負担はゼロです。


しかも、保証会社自体が誰でも加入できるわけではなく、簡単な審査をしていますので、自分自身で審査する手間も省けます。



私の場合ですが、すべての不動産に保証会社加入を条件としてつけています。費用も入居者負担で募集しましたが、加入自体には抵抗はないようですが、この費用負担を嫌がられました。


1件は、敷金をゼロに設定していましたので、敷金を10万あずかることを条件に、保証会社の加入自体をやめました。


加入を取りやめた理由としまして、きちんとお勤めで年収も高く、保証人の方も常識人できちんとお勤めであったこともあり、滞納のリスクは極めて低いと判断し、礼金プラス敷金10万で保証会社の加入を取りやめました。


約3年ほど、入居していただいていますが、滞納はもちろん、トラブルなども一切ありませんし、家賃が遅れたことももちらんありません。



もう一件のケースは、入居者を紹介していただいた不動産屋さんが、きちんと入居条件を説明しておらず、入居が決まってから、あとで、保証会社の費用が発生することを入居者さんへお伝えしたみたいで、入居者さんが聞いていないということで、費用の支払いを渋りました。


営業マンのミスということもあり、不動産屋さんに支払う、手数料を相殺し、大家である私と、不動産屋と折半で、保証会社の加入費用を支払いました。


私のミスではないので、本来は折半にする必要はなかったのかもしれませんが、賃貸の入居者さんを紹介してくれる、不動産屋とは長いおつきあいになりますので、数万円の費用であれば、支払ったほうがよいと判断し、折半にしました。



保証会社加入は、入居者の状況などを考慮し柔軟に対応するようにしましょう。



絶対的に加入しなければいけないものでもありません。



ただ、加入しておいたほうがいいことは事実ですので、できるだけ保険だと思い加入を検討してください。



新米大家さんには、聞きなれない言葉ですが、保証会社の条件や概要は賃貸を仲介している不動産屋であれば、数社の保証会社と提携していますので、保証ないような、滞納時の対応、振り込み方法、費用などを確認して下さい。



ただし、この保証会社にも、いろいろな会社がありますので、あまり資金力のない会社だと、保証会社自体が倒産していまうと、なんの保障にもなりませんので、ある程度信用ある会社を選択してください。




⑤サブリース

サブリースとはマンションの一室や一棟丸ごと、運営から管理・リフォームまですべてを丸投げすることです。


空室になろうが毎月、契約したサブリース会社から家賃が振り込まれます。


このメリットは、空室リスクがなくなることです。


ただし、振り込まれる家賃設定は相場家賃の80%~90%程度になりますし、礼金などの収入もサブリース会社が受け取ることになります。サブリース会社もボランティアでしているわけではありませんので、利益を確保するためには実際に入居者からの家賃収入と


大家さんに支払う金額との差額を利益にします。



サブリース会社も空室のリスクがありますし、維持管理にもお金は必要です。



収支的には大家さんに実入りは少なくなりますが、空室のリスクもなく、管理などの手間もなく、一番安全で簡単な方法ではあります。




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★家賃滞納の問題解決方法①

大家さんの大きな問題のひとつでもあり、不動産投資を始めるにあたり、家賃滞納を心配するは当たり前の心配だと思います。


しかし、そんなに心配する必要はありません。なにをするにもリスクは存在しますし、逆に言えば何もしないリスクもあります。


完璧ではありませんが、いくつかの解決方法はあります。

①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする
②入居審査を厳しくする
③管理会社に管理を任せる
④家賃保証会社に加入する
⑤サブリースにする


以上の解決方法が考えられます。


①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする

家賃を高く設定すれば、それだけ所得の高い方しか住めませんので、必然的に滞納は少なくなる傾向にあります。


しかし、家賃相場や間取りなどにより無理に高く設定すれば、誰も借りてくれなくなりますので、あくませ、リフォームなどにより、付加価値をつけての家賃上昇でなくてはなりません。


敷金・礼金、保証金を相場とかけ離れない程度に高めに設定するのも一つのアイデアです。


あくまでこれも一般論ですが、まとまったお金をきちんと貯蓄できる人は、お金に対していい加減ではなく、きちんと支払ってくれる可能性が高くなります。


ただ、私の場合リフォームにより家賃を高めに設定するというより、空室率を少なくするためにすぐに入居者が決まるリフォームを心がけています。


どうしても、リフォームにお金をかけてしまうと、不動産にほれ込んでしまい、家賃や礼金などの募集条件を高く設定したくなりますが、入居者が2か月も3か月も決まらないような条件ではせっかくのリフォームももったいないです。


私の場合は、ほかの物件・ライバルより、きれいにリフォームをし、相場家賃でより早く「入居者を見つける」ことを考えてリフォームや募集条件を決めます。



②入居審査を厳しくする

審査を厳しくしすぎると、なかなか入居者が決まらないというジレンマに陥りますので、ある程度の基準を決めればOKです。


私の場合ですが、

1、入居者の年収を確認するための 源泉徴収票のコピー提出
2、入居者の在職確認
3、入居者の住民票提出か免許証のコピー提出
4、顔写真の提出
5、保証人への意志確認
6、保証人の印鑑証明提出
7、保証人の住民票提出か免許証のコピー提出

以上の審査をしています。



実際に、入居者の職場に電話し在職確認をしたり、保証人さんへ電話をして、保証人になる意志の確認など、電話一本で簡単に確認できます。


このたった一本の電話だけで、滞納のリスクはだいぶ変わると思います。


管理会社に任せずに、不動産を自分で管理している場合や、自分で募集をする場合はこれらの作業を自分自身でしなくてはなりません。


私は、昼の仕事で不動産の営業をしておりますので、仕事の延長のような感じですし、営業で見ず知らずのところへ電話したり、訪問したりすることに抵抗を感じませんが、


一般の方は、このへんのところに抵抗を感じたり、仕事が忙しく時間がない方は、管理会社に一任するほうがいいかもしれません。




③管理会社に管理を任せる

大家さんとして、一番楽な方法は管理会社にすべてを任せることです。


不動産の管理や入居者募集などの業務を手数料を支払い、管理会社にすべて任せるのも方法だと思います。


特に、本業であるサラリーマン・OL・主婦の仕事が忙しい人は必然的に、自分では管理ができませんので管理会社に一任することになります。


この場合、入居者の家賃はいったん管理会社に振り込まれ、管理料金を差し引いた金額が大家さんに振り込まれます。


もちろん、滞納やトラブルなどはすべてプロの管理会社が対応しますので、心配はありません。


費用とのバランスを考えて決断してください。



管理料金の相場は、総家賃の5~8%です。



入居者募集する際は別途、家賃の1~2か月分の費用が必要になります。

※大阪地方の相場や慣行ですので、地域が違えば若干の差があります。



ただし、管理会社に丸投げする場合でも最終的な責任は大家さんにありますので、そのへんは注意して下さい。管理会社は滞納家賃を保証するわけではありません。


あくまで家賃催促やトラブルへの対応をしてくれるだけです。





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★不動産投資の未来

先日、不動産投資に対してすごく否定的な人に会いました。



その人自身も、店舗・テナントビル(3F建)を所有している方で、もともと土地を持っていたので、20年ほど前に建物を建てたそうです。当然ローンも完済し、借入金は¥0です。
立地が良いらしく、満室だそうです。


でも不動産投資に対しては否定的でした。理由は

 ①少子高齢化
 ②日本は借金のせいで破綻する
 ③だれも借り手がいなくなる

というものでした。



一番強調されていたのが、少子高齢化ですね。現在でも入居者よりマンションなどの部屋の方が多い。需要と供給のバランスで言えば、供給過剰です。家賃相場も下がっています。



これからまだまだマンションが建ち、みんな新築のマンションにいくので、古い不動産は価値がない。不動産の市場規模が縮小する。



簡単に言えばこんな内容でした。



私も平均を見れば、その通りだと思います。人口は減ることはあっても増えることは難しいと思いますし、供給が過剰でマンションは賃貸も分譲もあまっています。


これは事実です。平均的な投資家になりたいのであれば、この意見に従うべきだと思います。


私が実際に購入した古いマンションですが、すべてのマンションが1週間~10日もかからずに入居者が決まりました。


全体の平均を見れば供給過剰でも、お客さん(入居者)が求めるものを適正(お得な)な価格で提供すれば、たとえ古いマンションであっても満室経営は十分に可能です。



相場を把握したり、安く購入したり、リフォームをしたりと努力は必要ですが、チャンスはまだまだあると私は考えます。



不動産を資産にも負債にも変えるのは、不動産自体ではなく、投資家自身であることを忘れないでください。



1件目の元所有者は差し押さえされ、競売にかけられました。負債です。これを私が安くで買い、資産に変えました。



2件目の元所有者も、一年以上も入居者を見つけられず、高値で購入していため、私に売っても何百万もの赤字だと言っていました。



でもこの不動産を私は、一週間ですぐに入居者を見つけ資産に変えました。



不動産そのものが資産や負債になるのではなく、投資家が資産にも負債にもする



ということを忘れないで下さい。この原則を間違えると、平均ばかりを気にしてチャンスが見えなくなる可能性があります。




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★不動産投資、4つのデメリット

メリットがあれば、かならずデメリットがあります。


不動産も例外ではありません。そのデメリットが自分の力でコントロールできないものであるならば、危険な投資対象にある可能性が高いので、投資すべきではありません。


そのデメリット、リスクをコントロールする方法を学び、解決できれば、リスクの少ない安定した投資が可能になります。


デメリットを詳しく説明し、その解決方法をお伝えいたします。

①換金性が弱い ⇒すぐに現金化できない?

②滞納・トラブルの対応、維持管理がたいへん ⇒プロに頼む

③投資金額が高額 ⇒地道さが大切!

④リターン、収益に上限がある ⇒不動産投資の特徴です。



①換金性が弱い

不動産を一度購入してしまうと、いざ現金が必要になった場合すぐに現金化するのが難しい場合があります。


不動産が大きくなればなるほど、売却の手続きに時間がかかります。


通常不動産は、金融機関から融資を受けて購入します。その審査や契約手続き、買い手が見つかるまで、ある程度の時間が、どうしても必要になります。明日すぐに現金化するのは不可能です。


現金化に時間がかかる理由として、
 1、金融機関の審査があり、結果が出るまで時間がかかる
 2、契約などの手続きに時間がかかる。
 3、すぐに買い手がみつからない


買い手がすぐに見つかり、スムーズに手続きが進んでも、2週間~1ヶ月ぐらいはかかってしまします。株などの紙の資産は、売ればすぐに現金が出来ます。


―解決方法―

1、現金をすべて投資せず、ゆとりと計画性を持って投資する。
  
これが一番の解決方法です。不動産の特徴は、長期的な計画が必要であることです。

ムリをせず、ある程度の現金を手元に残した状態で不動産を購入するのがベストです。



2、株などの換金性に優れた、投資商品と併用して投資をする。

いざ現金が必要になったときのために、株などの紙の資産を保有すれば、問題は解決できます。



3、頭金を出来る限り少なくし、現金を手元においておく

この方法は注意が必要です。頭金が少ない購入は、借り入れ(借金)が多くなるので、その分毎月の返済額も多くなりますので、プラスのキャッシュフローが確保できるので、あれば、可能な限り頭金を少なくしましょう。


解決方法のポインとは、ムリな投資をせずに、現金のゆとりを持って投資することです。


不動産投資で失敗している人のほとんどが、買い急ぎ、高い金額で不動産を購入し、収支のバランスを崩し、返済ができなり、破産をした人たちです。



②滞納・トラブルの対応、維持管理がたいへん

・滞納 ⇒ 賃貸の部屋付けの仕事をするまで、滞納がこんない多いとは思いませんでした。普通の感覚では、滞納なんてしないと思いますが、結構滞納はあることとを覚悟してください。


・トラブル ⇒ 設備の故障、騒音などのクレームの処理など、不動産を所有していると、なにかと問題がおこってしまいます。迅速に対応しましょう。


・管理、維持 ⇒ 日々の清掃、リフォームの手配、入居者の募集などいろいろと大家さんがしなければ、いけないことは意外とたくさんあります。


一見、大変そうですが、意外とそんなことはありません。それぞれに解決方法があります。


―解決方法―

・滞納 ⇒ 入居の審査を厳しくする方法がありますが、あまり効果的ではありません。入居前にすべてを判断するのは不可能です。上場企業に勤めている方でも、リストラや退職により、優良入居者から、滞納をしたケースもあります。


どうしても心配な方は、滞納保証をしてくれる、保証会社がありますので、利用を考えてみてはどうでしょうか。月額家賃の50~100%の負担で、2年間保証してくれます。


保証内容も家賃の取立てから、立替え払い、夜逃げなどにより残留物の処理費用、明け渡しの訴訟費用まで、幅広い範囲で保証をしてくれます。


保証料金も、入居者に負担してもらうことも可能ですので、リスクヘッジには一番よい方法です。



・トラブル ⇒ 自分で対応したくない、時間がない方は、不動産管理を専門にしている業者さんがありますので、不動産管理を任せてみてはどうでしょうか?管理料金は家賃の5%が相場です。


わずかな、金額ですべての対応をしてくれますので、検討してみてください。ただ私の場合は、自分でしています。なぜなら、トラブルはほとんどないからです。


3年以上、入居をしていただいていますが、トラブルは一度もありません。


滞納の比べると、比較的対応はしやすいので、経験を積む意味でも、管理会社には任せずに、自分ですることをおすすめします。



・管理、維持 ⇒ 実はそれほど、手間ではありません。入居者が一度決まってしまえば、大家さんとしてすることは、ほとんどありません。


これが不労所得と言われる理由かもしれません。


入居者募集やりフォームの手配なども、電話一本で済みます。

   
遠方に不動産を所有する場合は、不動産管理会社に依頼をしなければ、管理、維持は難しいですが、自宅の近くに不動産を所有している場合は、よほど件数が多い場合を除き、自身で管理することをおすすめします。


どうしても面倒であれば、管理会社に任せても良いでしょう。



③投資金額が高額

不動産の価格は、高額です。10万、20万では購入できません。一棟ものになると、平気で数億円します。安い地方のアパートでも、3,000万はします。


思いつきで、「よし、不動産を買うぞ!」 というわけにはいきません。


小さな区分所有の中古ワンルームマンションでも300万ぐらいはしますので、現金で購入するにしても、大きな金額になります。


金融機関から融資を受けての購入の場合もある程度の頭金を用意しなければ、いけません。どちらにしても、まとまったお金が必要になります。


いきなり、頭金無で、何千万もする不動産を購入できるほど、世の中は甘くありません。よほどの資産を持っている方でないと、金融機関も融資をしてくれません。


―解決方法―

地道に、こつこつとお金を作りましょう。300万の車を購入できる人は、不動産も買えます。金額は同じですから。あとは購入する意志の問題です。


不動産の特徴は、転売により利益を得るのでなければ、毎月の家賃収入を得ることなので、長期的な計画をしっかりと立て、計画通りにお金をつくり、よい不動産があればいつでも購入できる準備をすることです。


不動産に近道はありませんし、一時的な利益に走れば、目的を見失い失敗する可能性が高くなります。


私の場合は、毎月のお給料の半分(10万)をまず最初に投資用の資金として貯金をしています。


この金額は個人差により、変化すると思いますが、まずお金が手に入ったら、投資用の資金として貯める習慣を持ちましょう。


私はこうして、最初の不動産購入の資金、400万を作りました。



④リターン、収益に上限がある

不動産の特徴のひとつです。株の場合は、株価に上限はありません。


ビジネスの場合も、利益に上限はありません。無限の利益を得ることが可能です。


しかし、不動産は収益の上限があります。


例えば、500万で購入した不動産が、一年後価格が5,000万になる可能性は、ほとんどありませんし、家賃が5万円のワンルームマンションの家賃がいきなり10万、20万になったりもしません。


無限の利益、収益を得る事は事実上不可能です。


リフォームや修繕により、若干の収益性を向上することは可能ですが、無限の利益を望むことは難しいでしょう。


無限の利益を望む人にとっては、不動産は不向きかもしれません。


株やビジネスを興すことをおすすめします。


しかし、不動産にはそのデメリットを補って余りあるメリットがあると私は考えます。


やはり、安定したキャッシュが毎月手に入るメリットは大きいです。そのキャッシュを再投資すれば、お金がお金を生むシステムが出来上がります。私が目指していることはまさにこれです。




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★現金投資のメリット②

現金投資のメリットは3つあります。

 ①将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
 ②小さな不動産で、知識と経験を積むため
 ③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため


私も不動産の仕事をしていますが、いつも感じることは、経験の少ない状態から、いきなり頭金¥0もしくは少ない頭金で大きな不動産をほしがる人が多いということです。


運よく成功できればいいですが、いきなり素人が成功できるほど、甘い世界ではないと思います。



いきなり数千万~数億の不動産を購入する、勇気は私にはありません。



私の考え方ですが、最初は、小さな不動産をキャッシュで買い、知識と経験を積み重ねてから、金融機関から融資を受けて、大きな不動産を購入しても遅くはないのではないでしょうか。


よりリスクを少なくするために、私はこの方法をとっています。


空室が続き、仮にローンの返済がきつくなっても、キャッシュで購入した不動産からの家賃収入もあり、サラリーマンのお給料とあわせれば、少々の金額では、破産しません。


リスクヘッジと経験のために、効率は悪いのですが、キャッシュでの購入を3~4件ぐらい続けたいと思っています。



「そんなに現金なんでないよ」 とよく言われます。



本当に、不動産を買うお金がないのでしょうか?? 私が1件目に買った不動産は406万です。年間100万の貯金をすれば、4年で貯まる金額です。 


たった300、400万のお金すら貯めれない人は投資をするべきではない!!というのが私の考えです。


少し厳しいかもしれませんが、自分の支出すらコントロールできない人が、他人のお金をコントロールできるか疑問です。




①将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り
②小さな不動産で、知識と経験を積むため
③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため


と言いましたが、具体的に説明すると、


①将来的に金融機関から融資を受けるための実績作り

今の私の年収と転職を繰りかえしている状況では、金融機関からの融資が難しいかもしれません。


銀行はその人の信用を重視する傾向にありますので、まず信用を築き、数年後には、ローンを組み大きな不動産を手に入れるための準備期間だと考えています。


数年間は、実績として家賃収入がきちんと入り、賃貸経営を安定されているという実績を作るためです。


この方法で本当に、金融機関から信頼を得れるかどうかはわかりませんが、時間をかけて一つ一つ担保価値のある不動産の購入と賃貸経営を安定させたいと思います。



②小さな不動産で、知識と経験を積むため

不動産のプロではありますが、不動産投資に関しては、始めたばかりの新米です。何年も経験をしてはじめて不動産投資をプロになります。


仕事柄、投資用の不動産をオーナーさんに紹介して、オーナーさんのお手伝いをしてきましたが、自分自身が実際に投資をするのとでは、ぜんぜん違います。そのために経験を積みたいと思います。



③キャッシュを同等の価値のある、あるいはそれ以上の価値のあるものと交換するため

これも考え方ですが、同じ500万でも、500万の不動産を購入するのと500万を頭金にして、5,000万の不動産を購入するのとでは、リターン、収入が全然違います。
 

キャッシュでの投資は効率が悪いです。キャッシュを銀行に預けておくより、同等の価値のある不動産に交換すると考えれば、家賃収入も手に入り、その家賃収入をさらに不動産に投資をすれば、よりはやくお金もたまり、次の不動産購入がより簡単になります。


再投資のプロセスを軌道のせれば、お金がお金を生むシステムがつくれます。


あくまでも、私の考え方ですので、投資にもいろいろな商品、手法がありますので、自分に一番あった方法を選ぶのが無理なく続けられるのではないでしょうか。


たまたま私は、この方法を選びました。途中で方法を変える可能性もあります。




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★現金投資のメリット①

今、私は現金で不動産を購入しています。すべてキャッシュで購入しています。



個人での投資ですので、豊富な資金があるわけではないので、購入できる不動産も限られてきます。



私が所有する投資用不動産はどれも、区分所有のマンションです。



ではなぜ、私は区分所有のマンションばかり投資対象として選んでいるのかといいますと

①一部屋単位で購入できるので投資金額が低く抑えられる(比較的安く、現金で購入しやすい。)
②都心の立地のよい場所を手に入れられる。(入居者確保が容易)


私の所有不動産一覧



区分所有マンション投資のメリットはやはり、小さく始められることです。



地方の一棟ものアパートでも数千万円単位の投資が必要になるのが一般的です。



中には数百万円のアパートも存在しますが、あくまで一般論で通常は多額の資金が必要になります。わずかな頭金で多額のお金(キャッシュ)が必要なくても自分自身でお金を借りるだけで、


必要なお金に変わりはありません。ローンを組むか現金で用意するかの違いだけです。



その点小さな区分所有マンションは都心の一等地に少額の投資資金で購入でき、ローンなどの返済のプレッシャーもなく始めることができます。


そうして小さく始めることにより経験と知識を得ることができ、のちの大きな取引、数千万円~数億円単位の不動産を手に入れる下準備ができます。


経験と知識を手に入れればいれるほど、不動産投資失敗のリスクが少なくなります。


ベテランのパン職人はおいしいパンを簡単に作れますが、新米の職人では失敗して当たり前です。投資の世界もその法則に変わりはありません。


いざ、投資となると新米で経験も知識もないのに大きな取引、不動産を購入しようとする人がこんなにも多いことにいつも驚きます。



もう一つのメリットが管理や修繕が管理会社や管理組合の存在により簡単です。



一棟ものアパート、マンションの場合、一棟すべてが大家さんの責任により維持、管理が必要です。区分所有マンションの場合、たくさんのオーナーさんにより運営されているため、維持管理、修繕がシステム化されています。



初めて投資し、本業が忙しく副業である不動産投資に時間をかけれない方でも比較的容易に管理することができます。



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★レバレッジ、お金を借りるメリット

担保価値がある = レバレッジを使える = お金が借りられる   
 

では、お金を借りるメリットはなんでしょうか?


1、多額の現金を用意しなくてよい

1億円の不動産を買うとき、1億円の現金を用意できる人は少ないと思います。お金を借りれば、少ない現金で、大きな不動産の購入が可能です。



2、投資効率がよく、収入も多くできる

 500万の現金があったとします。500万で1Rを買ったときの収入は 5万円ぐらいと仮定します。
 500万を頭金して、5,000万円の不動産を買ったときの収入は、50万ぐらいになります。
 (5,000万=500万の1Rが10件買える値段なので単純計算しました。)
 お金の生み出す、収入の多さと効率が、まったく違った結果になります。



3、事業の規模を、より早く大きく出来る

 すべて現金で購入したときと、お金を借りたときとでは、不動産の購入スピードの違いができ、10年後、20年後と時間が経てば経つほど、その差は大きくなります。



担保価値がある = お金が借りられる = リスクが増える  



お金を借りれば、当然返済があります。返済が出来なければ、破産します。現金での投資は、破産がありません。自分の収入の範囲で投資をしますから、失敗しても、破産することは、ありません。



現金で買う、お金を借りて買う。この2つの違いを理解し、うまく使うことで、より大きな不動産を手に入れることは難しいことではありません。



リスクを怖がらずに、コントロールする方法を学び、これから実践し、挑戦し続けます。




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★不動産投資のメリットとは

お金持ちになるための、キーワードは キャッシュフローとレバレッジです。この二つの言葉にあります。


不動産投資、大家さん業はこの二つの言葉有利使うことができます。



①長期的な投資ができる

②毎月キャッシュが手に入る ⇒現金(キャッシュフロー)を再投資できます。

③安定している ⇒変動、不安定では投資とはいえません。

④担保価値がある ⇒レバレッジを使うことが可能。=お金が借りられます。



―①長期的な投資ができる―

投資対象である、土地は年月の経過により、傷んだり、壊れたりしません。マンションなどの建物も、管理や修繕計画をきちんと立てることにより、40年、50年、それ以上の使用が可能です。その間ずっと収益をもたらしてくれます。


株などと比べ、価格変動が少なく、長期的な収支が予想しやすのも、特徴です。家賃相場が安定しているので、次の年にいきなり家賃が半値に、急落するということもほとんどありません。


ポイントは、耐用年数と土地は減価償却しない、ということです。 「形あるもの」 には、いつか、使用できなくなれば、解体、壊されて、存在がなくなってしまします。


しかし、土地はなくならない、唯一のもの と言ってもいいかもしれません。その他の投資対象と決定的に違うところではないでしょうか。


耐用年数の長さも長期的な投資をするためには重要な要素です。建物の構造にもよりますが、5年や10年で使い物にならなくなった建物なんて聞いたことがありません。


コンクリート造の建物は、通常50年は使用できると言われているそうです。実際どれくらいの期間、建物が使用できるかはメンテナンスの状態によりますが、



日本ぐらいです。築20年のマンションが古い!といわれるのは。建築業者や不動産業者が作った、日本の常識は、世界の非常識です。



管理や修繕を定期的におこなえば、40年、50年、それ以上使用できます。




―②毎月、キャッシュフロー(現金)が手に入る―

毎月、キャッシュ(現金)が手に入ります。当たり前じゃないの?と思われる方もいらっしゃると思いますが、これが、ビジネスの世界や、投資の世界では、当たり前でも、ないのです。


例えば、ビジネスだとキャッシュ不足により、黒字倒産というものがあります。簡単にいうと、売上は1億あるが、キャッシュ(現金)がないために、支払いの手形が払えずに、不渡りになり、倒産することになります。現金商売が強いと言われるのは、とりあえずキャッシュ(現金)が手元にあると、ごまかし、ごまかし何とか経営が持ちこたえられる、ためです。


株なども、売れば現金化できますが、所有していることにより、キャッシュが手に入るわけではないです。このキャッシ(現金)が手に入るメリットは、



ズバリ! 「再投資が可能になる」 です。



手に入った現金をさらに、キャッシュを生む資産を手に入れるために、使う。この再投資のプロセスが軌道乗れば、お金がお金を生み、ますますキャッシュ(現金)が手に入ります。


お金持ちが、さらにお金持ちになる理由は、この再投資にあります。せっかく手に入れた、キャッシュ(現金)をムダにしないようにしなくては、お金持ちへの道は、遠くなってしまします。


私の場合は、毎月25日に家賃を振り込んでいただいています。そのキャッシュ(現金)には、手をつけずに、不動産へ再投資します。




―③安定している―

不動産は、値動きがゆるやかです。


今日買った土地が、明日価値がなくなるようなことは、ほぼないといっていいでしょう。ビジネスを興した場合、借入金による返済等多額の借金をかかえるなど、リスクの大きい投資です。その分、リターンは無限です。しかも一番面白い投資ではないでしょうか、自分の会社を作って、経営ができますから、一番リスクも大きくリターンも大きく、楽しく、しんどい投資対象ではないでしょうか。


株は手軽に少ない金額から始めらるメリットがあります。でも市場の動きにより、値動きが大きいのは事実ですので、どう判断されるかです。では、不動産は、


優良な入居者の確保さえできれば、毎月定期的に、家賃収入が手に入り、株のように、毎日の値動きを気にする必要もありません。たとえ不動産の相場が下がっても、家賃収入は入ってきます。


それに不動産の相場が上がったときは、転売により利益を確定させて、もっと大きな不動産へ、再投資し買い換えることも可能です。




―④担保価値がある、レバレッジが使える―

レバレッジとは、


より大きな不動産を手に入れるためには、レバレッジをかける必要があります。


レバレッジとは、「より少ない力でより大きなものを動かす」ことです。てこの原理のことです。



銀行からお金を借りて、一棟もののマンションを手に入れた方がより少ない現金(キャッシュ)でより大きな不動産が手に入ります。


私の場合、投資用としては3件の不動産を現金で購入しましたが、約1,500万を現金で投資しました。家賃は月々20万円程度です。



しかし、レバレッジを使い、一割の頭金で不動産の購入できるとすれば、1,480万の現金で1億5千万円の不動産が手に入ります。


毎月の家賃収入が比較にならないほど増えます。



そのかわり、多額の借金をするため、返済もあり破産するリスクも増えます。


しかしそのリスクとメリットを比較するとやはり、不動産投資をするのであれば、やはりレバレッジをきかせて、借入をして大きな不動産を購入すべきです。


それが不動産投資の醍醐味でもあります。


ただ、ここでも最初の投資で大きくレバレッジをかけるのではなく、小さく始め経験と知識を得てリスクをコントロールする方法を学んでから大きなレバレッジを使用するべきです。



株を買うから、お金を貸してください。 と銀行に行っても、丁寧にお断りされてしまします。新規にビジネスを始める、会社を興すからお金を借りる場合も、かなり難しいのが現状です。


ビジネスを興す人のほとんどは、自己資金か親族知人から借りるか、出資をしてもらうかのどれかで、初期費用を用意されています。


銀行などの金融機関からお金を借りて会社を作れる方とは、特別な人ではないでしょうか。

しかし、不動産の場合、不動産を買うからお金を貸してください。と銀行に言った場合、物件や借りる方の信用にもよりますが、借りることが、できる可能性は 「大いにあり」 です。


しかも、特別な人ではなく、普通のサラリーマンの方が、何億もお金を借りて、不動産投資をされている方が実際、たくさんいます。


仕事柄、オーナーさん、大家さんとよくお話をしますが、割合的に言うと、代々土地を受け継いだ、地主さんの方が多いかも知れませんが、サラリーマン大家さんも、確実に増えています。これからは、もっと増えると私は考えています。




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★住宅ローンで投資不動産を購入する?

私の友人にも住宅ローンで区分所有マンションを購入し、安い金利と融資の受けやすさを利用し不動産投資をスタートした人がいますが、私は住宅ローンを使って投資をすることには反対です。


反対の理由は、

住宅ローンは自宅を購入するためのローンですので、アパートローンなど大家さん用のローンではありません。


銀行にうそをつかなければこの方法は成り立ちません。うそをついてまで不動産を手に入れる必要があるのでしょうか。。。



たしかに、住宅ローンはアパートローンと違い審査も通りやすく、金利も安く長期での借入も可能です。



てっとり早く不動産投資をスタートすることができますし、誰でも簡単にできる方法としては簡単です。



しかし、銀行はうそが大嫌いです。ばれなければなにをしてもよい。という考え方にも私は反対です。


事業としての成長も望めません。住宅ローンは自宅を購入するためにローンですので、基本的に一軒の不動産にしか使用できません。


事業として大家さん業を拡大するためには、継続的な融資が不可欠です。たった一回の融資を受けるためにうそをつくリスクの大きさを考えると私はおすすめしません。



不動産投資、大家さん業は長期的な事業です。たった一回の有利な条件のためにうそをつく必要はありません。




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頭金無しで不動産を購入したいと思っている人が、たくさんいますが、初めての不動産購入で、あまり経験の少ない段階での多額のローン(借金)は、経験不足により失敗したときのリスクも高く、危険だと思います。



  借入金額も高額 = 毎月の返済も多い = リスクも大きくなります。



私も将来的なプランとして、一棟ものマンションやアパートを頭金なしで購入をしたいと考えてます。


しかし、最初はあくまで小さな取引(キャッシュで小さな不動産の購入)を続け、経験と知識を蓄積していきたいと思います。



ベストセラーになった、 「金持ち父さん貧乏父さん」 ロバート・キヨサキ著 などの影響もあり、多くの個人投資家が不動産に注目をしています。


ブームの時は、特に注意が必要です。バブルの失敗を繰り返さないようにしなくてはいけません。



あせる必要はなく、きちんと経験と知識を積めば、どうすれば不動産投資のゲームに勝てるかがわかるようになります。


小さな積み重ねをすることで、近い将来より大きな不動産を手に入れることもできるようになります。


ただ、人より少し時間がかかるかもしれませんが、少ずつ前に進み続ければ、必ず自由は手に入ります。



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