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★大家さんの実務 3、解約・退去業務


1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務


3、解約・退去業務

⑨解約通知の受取
 悲しいことですが、どんなに優良な入居者もいつかは退去をします。書面での通知になりますので、受け取ったあと退去の立会いの日時の打ち合わせをしましょう。自身で管理する場合は、こちらの都合と相手の都合を合わさなければいけません。


 私は、出来る限り自分で立ち会うようにしています。その時に退去の理由や生活していて不便に感じたことや便利だっとことなどいろいろと市場調査をします。お客さんの 「生の声」 を聞ける絶好のチャンスです。



⑩部屋の明け渡し
 
その1、退去時の立会い
 敷金の返還でもめないように、退去者とコミュニケーションをはかり、その場で負担部分を確認して、書面に残し退去者のサインと印鑑を押してもらいましょう。

 
その2、鍵の返却
 退去の確認が終われば鍵を受け取り、契約書記載された鍵番号かを確認しましょう。



⑪敷金の返還
 負担部分の差額を退去者の口座に振り込みます。昔の大家さんなどは手渡しで返却をさえれていますが、今の若い方などは銀行に振り込んだ方がビジネスライクにできるので、退去の解約通知書に敷金返還口座を記入する欄を記載しましょう。



⑫貸出し準備
 
その1、リフォーム
 部屋の明け渡しと同時に次の入居者募集の準備をします。退去立会いの時にリフォームする箇所を確認してすぐに職人や業者さんの手配をしましょう。空室はお金を捨てているようなものと考えて迅速な行動を心がけましょう。


その2、故障箇所の修理
 退去立会いのときに故障箇所をチェックしましょう。実際のリフォームに入ってから職人さんから故障箇所を指摘されることもありますので、早めに発見して早めに修理を手配したいとことです。


その3、清掃
 リフォーム、修理が終われば最終段階の部屋の掃除です。プロのハウスクリーニングを頼むもよし、自分で綺麗に掃除するもよしです。



⑬再募集の新条件の決定
 リフォームの手配などと平行して新条件を設定します。リフォームの内容や金額などと家賃相場を検討して、条件を決めましょう。  





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★大家さんの実務 2、不動産の日常管理

1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務

2、不動産の日常管理


⑥家賃の徴収

その1、家賃の徴収確認
 振込みの場合は銀行に通帳記入をして、きちんと期日どおりに入金されているかを確認します。期日をきちんと守る方ばかりではありませんので、早めに確認をしておいて次の対策などを立てなければいけません。


その2、管理・修繕費の振込み
 区分所有の場合は、毎月一定の管理修繕費などは必要ですので、引き落としの場合は残高不足にならないように注意しましょう。マンションの規約によっては延滞利息が加算される場合がありますので注意してください。


 一棟もの場合もメンテナンス費用や管理を依頼していれば、費用が発生しますので、きちんと支払いましょう。


その3、滞納者への催促
 滞納への対応は出来るだけ素早くすることが先決です。毎月の家賃を払えない人が、半年、一年と家賃をためれば、ほぼ回収は不可能になります。


ないそではふれません。支払えないほどたまる前に、しつこく催促をしましょう。家賃を滞納するような人は、お客さんでもなんでもありません。ただの泥棒だ!!と思うぐらいの気持ちでガンガン取り立てます。


 普通の神経の人であれば、毎日電話や訪問されれば、精神的に追い込まれます。滞納者に同情をしてはいけません。あくまで ビジネスですので感情的にならず、淡々としつこく何度も催促をしましょう。



⑦クレーム対応

その1、苦情の受付
 苦情には近隣などの騒音問題や悪臭、設備の故障があります。
 近隣などの騒音問題は事実確認をしっかりして、当事者一方の言い分ばかりを聞いてしまうと間違った判断をしかねませんので、必ず事実を確認してください。


 設備などの故障の対応は、ただ使い方が間違っているケースもありますのが、素早く職人や修理できる人を現地に見にいってもらう手配をしましょう。

      
その2、苦情への対応
 設備の故障の対応は素早くしましょう。冬場にガス給湯器の故障でお湯やお風呂が使用できなくなれば、生活に支障をきたしかねません。
 普段から大工さんや設備の業者さんとはコミュニケーションをとり、携帯などの緊急連絡先などは確認しておきましょう。


 入居者同士の騒音などのトラブルは慎重に扱いましょう。意事実関係をはっきりさせ、世間の常識と照らし合わせて、明らかに落ち度があり改善がされないようであれば、大家さんとして解決に乗り出しましょう。



⑧建物の維持管理

その1、清掃・点検・巡回
 区分所有マンションの場合は共用部分のエントランス、ローカ、階段、エレベーター、集合ポストなどすべて管理会社がしてくれます。そのために毎月高い管理・修繕費を支払っていますから。。
  
  
 一棟もののマンションは、すべて大家さんが手配します。時間がない方やめんどうな方は管理会社にすべてを依頼することもできます。棟数、件数が少なければ自分で管理することも出来ます。
 清掃は週に一度程度、マンションの点検も月に一度すれば十分です。私も仕事がら、マンションの管理もしていますが、こんな感じで管理しています。


その2、保全処置・補修
 自分の資産であるマンションの価値を維持・高めるために、故障箇所の修理や外観の塗装などをします。普段の業務とすれば、することはあまりありません。定期的な修繕計画をたてましょう。




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★大家さんの実務 1、入居者募集

大家さんの3大実務を紹介します。
私も昼は、普通の会社員・サラリーマンとして働いていますが、兼業・副業で大家さんは十分できます。



大家さんの実践的な実務内容についてご説明します。



これから大家さんを目指される方に、参考になればと思います。大家さんとは普段どんな仕事をするのかをイメージしてもらえれば、さいわいです。


前職で賃貸の営業の経験をしましたので、不動産のプロとしてのアドバイスと、大家さんとしての視点と両方の見方をお話します。



ただ、大家さんの日常的な実務のすべては、プロに委託でき、大家さんの中には毎月家賃の入金確認だけをする大家さんもたくさんいらっしゃいます。不労所得と言われるゆえんかもしれません。



大家さんがまず最初にすることは、不動産の購入です。。。人に貸すための不動産がなければなにも始まりません、、。家賃を得るための、不動産を購入しましょう。



当り前のことですが、購入して初めて大家さんとしてスタートできます。



1、入居者募集  2、不動産の日常管理  3、解約・退去業務

1、入居者募集
①家賃等の条件決定
②入居者の募集
③入居者の審査・決定
④賃貸借契約
⑤礼金などの金銭と鍵の授受

2、不動産の日常管理
⑥家賃の徴収
⑦クレーム対応
⑧建物の維持管理

3、解約・退去業務
⑨解約通知の受取
⑩部屋の明け渡し
⑪敷金の返還
⑫貸出し準備
⑬再募集の新条件の決定



1、入居者募集

①家賃等の条件決定
⇒重要な決定です。家賃相場の把握や賃貸業者さんなどのプロのアドバイスを求めましょう。
 不動産のある最寄り駅周辺の賃貸専門業者さんを3件ぐらいまわれば、大体の募集賃料が決まります。


 インターネットで簡単に検索できますので、物件周辺の賃貸物件を 調べてみましょう。


②入居者の募集
⇒条件が決まれば、実際に入居者を募集します。個人の力のみでは難しいので、プロの力をかりましょう。2つの方法があります。


 その1、一つの業者さんに任す。 この場合のメリットは資料の作成や営業活動などを業者さんがすべてしてくれます。大家さんは 報告を待つだけです。


 その2、たくさんの業者さんにお願いする。私はこちらの方法を使っています。自分で資料を作り、 一件、一件業者さんをまわります。その時に自作した資料などを持参して渡していきます。


      
 この方法のメリットは営業マンと直接話をするので、物件を覚えてもらいやすい。たくさんの業者さんに自分で営業をしますので、貴重な意見や情報交換ができます。



 デメリットはやはり手間と時間が必要なことです。兼業で大家さんをする方は、物件が増えればなかなか時間が取れなくなります。時間の許す限り自分でしています。

  
  
③入居者の審査・決定
⇒管理会社に依頼をしている場合は、審査も管理会社がします。
 個人でする場合は、入居者の審査も自分でしなければいけません。最初の段階では申込書が仲介をしてくれる業者さんからFAXで送られてきます。国籍、性別、年齢、勤務先、勤続年数、年収、保証人の有無・関係などをチェックします。


 私の場合は勤務先に在職確認の電話と保証人の意思確認の電話は必ずします。この二つが確認できるまで審査をOKしません。それと必ず仲介をしてくれる営業マンから電話がかかってきますので、それとなく転居の理由を聞き出します。
  
 

④賃貸借契約
⇒審査OKすれば、あとは契約書を取り交します。大家さんであるオーナーは一番最後に印鑑を押します。


 契約書も相手の業者さんが用意してくれますので、契約書の内容をチェックしましょう。契約日、契約期間、ペットなどの特約事項、解約予告期間などを確認してください。



⑤礼金などの金銭と鍵の授受
⇒決済金を受け取ります。その時に住民票や所得証明、印鑑証明などの必要書類と契約書を受け取りの確認をすべてしてから、最後に部屋の鍵を渡して完了です。

 ※ここで一番気をつけなければいけないことは、どんな理由があろうと 絶対に 決済金と契約書を含めた必要書類をすべて受け取ってからでないと鍵を渡してはいけません。

  鍵を渡したとたん、居住権が発生します。居住権が発生するとなかなか追い出せません。長い裁判期間と多額の費用をかけなければ、どんな不良入居者も退去をしてもらうだけでも大変です。




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★入居者ターゲットに合わせた設備投資

設備、水周り関係のリフォーム


単身者をターゲットとするマンションの場合、エアコンは必須条件です。



逆にファミリータイプだとエアコンが嫌われるケースがあります。



エアコンを設置してあるファミリータイプの部屋を案内中によく質問されたのが、「自分でエアコンを持っているのでつけてもいいですか?」というものです。



基本的に、退去時には原状回復をしなければいけないので、はずしたエアコンをまたつけなければいけません。手間と費用が発生します。



これが理由で部屋を断る理由にはなりませんが、よくお客さんに聞かれる質問ですので、単身者かファミリーかをよく考えなければいけません。



そしてエアコン設置を悩むのが、1LDK、2DKの一人暮らしでも新婚さんでもいける間取りです。



私の場合、所有する2DKにはエアコンをつけず、1LDKには2台エアコンを設置しました。



1LDKへのエアコンは必要な設備だと思います。


2DKは入居者から、後日エアコンを設置してよいかの問い合わせがありました。両方とも新婚さんが入居していただいておりますが、


ふた部屋以上ある間取りにはエアコンを設置せず、ひと部屋の間取りでは広くてもエアコンを設置するでいいと思います。




賃貸住宅のトイレのウォシュレットですが、新築や新品ならともかく人が使ったものに抵抗がある人は少なくありません。


お金をかけてまで取り付ける設備ではないと思います。



ターゲットとする入居者にあわせた設備投資が必要です。



ひと昔前にはやった、電化製品、家具つきのワンルームなどは需要がないとは言いませんが、最近の若い方は敬遠する傾向にあります。



すべての電化、家具が新品ならともかく人が使い古した電化製品や家具は最近の若者ニーズにはマッチしていません。



費用対効果を考えるとあまりお勧めできない設備投資になります。



あと、昔のワンルームマンションだと洗濯機が置けない部屋を見かけます。



こういったマンションのベランダや室内に洗濯機置き場を作るほうが、入居者さんは喜ぶのではないでしょうか。



いまどきコインランドリーははやりません。ただ、家賃を安く設定すれば入居者はみつかります。



リフォームや設備はお客さん、入居者さんの立場に立って考えれば、自然と答えはでてくると思います。




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★貸家(一戸建て)のリフォーム

1、庭や駐車場のリフォーム

エントランスや庭部分には草木を植えると貸家、アパート全体の雰囲気が良くなります。


手間隙を惜しまないのであれば、花壇なので花を植えたり木や緑を植えると効果的です。。ただ手入れなどが必要になりますので、自宅の近くで趣味的な感覚でできる方であれば、そんなに費用をかけずに出来ますが、わざわざプロに頼むほどのこともないかもしれません。


マンションに花や緑を使うメリットはマンション自体の雰囲気と美化にもつながります。人の心理として綺麗な花が咲いているところにはゴミなどをポイ捨てしづらく、きれいに保てたりします。


ただ、水やりなどのメンテナンスをしないと花が枯れてしまうと逆効果になります。費用と手間をかけたくないのであれば、砂利を引くのが一番良いかも知れません。


あと、駐車場や庭などに砂利を使うのも効果があると思います。ホームセンターで防犯砂利、洋風砂利などのいろいろな種類の砂利が安く手軽に手に入ります。入居者募集の際にもアピールできますので、一度試してみてください。



2、外壁塗装リフォーム

貸家、一棟ものアパートで一番威力があるのが外壁の塗装です。プロの塗装屋に頼むと規模にもよりますが数十万円から数百万円かかります。


ある大家さんは自分でペンキを購入し塗装をしているそうです。確かに2階建てぐらいのアパート、貸家であれば、自分で塗れると思いますが、


私は自分ではしたことがないので、日曜大工、DIYが得意な方はぜひチャレンジしてみてください。貸家や一棟ものアパートマンションでこの外壁塗装をすると、入居率や家賃UPに効果絶大です。


印象がだいぶ変わりますので、予算の少ない方は、自分で塗装することを検討されてもよいと思います。


ただ、大規模のRCマンションは大掛かりな足場を組み、数百万単位の出費を覚悟してください。





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